新年房市第一刀,加息了,房价短期必跌

2017-01-04 黄生 黄生看金融 黄生看金融

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所有的泡沫背后,终极本质原因是利率过低,因为利率是一切资产定价的决定因素,尤其是资产的长期价格。也就是房地产价格过低的表面是供求关系,内在是因为货币增长过快,终极是因为贷款利率过低。

今天,也就是第一个工作日,北京银行业宣布,自2017年1月1日起,北京地区大部分银行将执行房贷利率9折起的政策,也就是是房贷利率提高了。

这意味着什么呢?意味着商业银行对房地产行业定向加息了,而加息一直是抑制资产泡沫最有效的武器。

也就是在央行基准利率并没有加息的情况下,商业银行可以进行利率市场化,对特定的行业加息。

但是这种加息必须要全行业一起跟进、执行,否则很容易形成囚徒困境,一旦有少数银行不加息,那么就可能导致所有银行不加息。

这次北京的商业银行几乎是全行业跟进对房地产按揭贷款加息,也就不容易形成囚徒困境,对房地产行业来说是一个大利空。

加息不仅仅会提高贷款者的资金成本,导致多支出利息,而且很容易形成加息预期,一旦加息预期形成,就会打击购房者的心理需求,导致购房需求进一步萎缩。

2016年国庆之后,全国进行了非常严厉的宏观调控,尤其是一线城市,由于限购、限贷非常严厉,导致成交量大幅度下降,房价失控的局势得到控制。

而这一次对于房地产市场化的加息,是调控以来的第一次出现,由于北京的示范效应,不排除其它城市跟进,尤其是在房地产是用来住的、不是用来炒的政治正确指向下,对房地产出任何调控政策都可以理解。

为什么商业银行这个时候选择对房地产贷款定向加息呢?

首先,在传统经济尤其是钢铁等产能严重过剩的情况下,商业银行贷款的质量容易出现恶化,也就是形成坏账。

坏账的上升会导致银行的利润增速大大放慢,甚至负增长,这样必然会使得银行资本充足率下降,也就是银行的信贷投放将会衡量风险和收益,取得更好的平衡。

一句话的意思就是,银行必须要用有限的资本创造更多的利润,因为房地产按揭贷款一直是很低的优惠利率,使得银行在房产按揭贷款上的净利差比较低,往上提高利率是必然趋势。

而且随着资金外流导致的外汇储备减少,中国的外汇占款负增长,也就是基础货币减少,为了保持M2较高增速,商业银行的贷款必须保持很高的增长,这样一来,商业银行的信用风险会越来越大。

为了覆盖风险,商业银行必然会提高利率,也就是一场市场化的加息势在必行,而这又将导致资产价格有所抑制。

在中国利率市场化后,央行的基准利率的重要性越来越下降,更多的将是商业银行的市场化利率定价,如果仅看央行的基准利率,现在是完全不够的。

在严格的限购、限贷调控下,现在又对房地产按揭贷款定向加息,一边抑制了需求,一边抑制了资金供给,所以,短期内房价肯定会下降,这是无法避免的。

但是这种调整是健康的,对中国的房地产行业健康,对商业银行业健康,不会动摇商业银行的资产质量,因此没有太多值得担心的。

而对于广大需要买房的刚需来说,房价下降也是一件好事,毕竟中国人还是很希望安居才能乐业的。

只是决定中国房价长期走势的因素还是长期的货币供应量走势,在短期房价调整下降的情况下,这不过是历史长河中的一朵小浪花,至于房价长期走势,那还是尘归尘,土归土!

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更新 1月6日 0:10