闽系房企另类样本 融侨深耕战略的稳增长路径

2017-01-11 观点地产新媒体 观点 观点

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“融侨在28年的发展中从没有出现任何资金问题,所以我觉得步子跑慢一点,发展平稳也能追得上市场。”

观点地产网 以快速扩张模式成长为房地产行业生力军的闽系房企,常常带着“高杠杆”标签,但融侨却选择了一条另类的稳增长道路。

1月5日,融侨集团在福州宣布,2016年,融侨全年业绩同比增长77%,销售金额超过了360亿元。2017年,融侨将持续深耕布局,努力在各布局区域冲击百亿体量。

“2017年,无论是销售目标还是拿地目标都会高于2016年。”融侨集团品牌营销中心总经理张岩表示,融侨将以福州、上海为双核心城市,并以海西区域、长三角区域、环渤海区域、以及中部区域为重点战略区域进行布局。

区别于闽系房企近年来高价拿地快速扩张的模式,融侨的战略以精选布局深耕城市为核心。

但张岩强调,稳增长并不等于保守,融侨的目标指向未来每年20%-30%的增长。“是在平稳的方向来推进规模,还是突飞猛进扩大规模,这个是做一种选择。我们还是认为必须在一个合理前提条件下,才是一个正常企业的良性发展。”

深耕战略与寻求合作

2016年高温的一线城市和热点二线城市土地市场上,融侨并不算高调。对此,张岩解释为两大原因,战略和机遇。

据观点地产新媒体了解,2016年,融侨新增土储城市包括南京、厦门、合肥、福州及无锡,投资金额超过100亿。

对于城市的选择,张岩强调融侨并不会盲目拿地,“按照国家发布的全国房价排名,融侨布局的80%的城市是全国房价涨幅前20的核心城市”。

他认为,城市投资布局本身也就是融侨深耕战略的具体体现,不排除会进入新的城市,但是在没有最合适机会的情况,融侨会深耕目前所在的11个城市,争取未来每个城市能够做到百亿规模。

这种判断也基于对全国房地产市场分化的认知。张岩指出,国家提出去库存的方向是正确,实际上在很多三四线城市中房地产存量去化情况还是很严峻,大家看到的这一轮房价上涨的城市实际上只有20多个,不到30个。

但与此同时,房企向一线城市和热点二线城市集中投资的策略,大大加剧了土地市场的竞争。张岩并不否认,在这些城市中拿地的难度正在加大。

他坦诚,热点城市拿地条件更加严格,而限制地价和摇号、抽签等条件也增加了房企拿地的或然性,因此融侨在2016年虽然参与了近百个地块的拓展和研究,但参加的多场土拍也存在空手而回的情况。

在拿地的不确定因素面前,土储是否会成为融侨深耕战略的难题?张岩的回答是“不会”。在过去一年中,这家闽系房企正在加大与其他规模房企合作的尝试。

继续首开、碧桂园、阳光城后,融侨在2016年取得合肥包河区项目中引入了招商局蛇口作为合作伙伴进行共同开发。

稳增长和调结构

尽管近几年业绩快速增长,但融侨给予外界的印象还是与闽系房企普遍的“高杠杆”路径有所不同。

但在张岩看来,稳健增长并不等于保守。谈及2017年的销售目标,他表示尚未有具体数字可以透露,但一定会超过2016年。

“大家似乎有个误解,认为规模快速发展的企业一定是良好。做企业一定要有规模,但是有规模的同时,你的运营环节也应该要是健康的。”张岩认为,融侨集团在过往28年中从未遭遇过资金危机,平衡点就在于对企业稳健扩张的把握。

按照融侨媒体沟通会上的介绍,2017年融侨集团内部的四个重心分别是完善制度化建设、提升产品研发、稳健投资、推进重点区域战略布局。

资金方面,根据融侨管理层透露的信息,2016年平均融资成本下降了三个百分点,并且在融资期限发结构方面进行了大幅调整,形成了以中长期限融资为主的结构。

此外,2016年5月,融侨首次发行了8.1亿元物业费ABS。7月,宣布成功发行40亿元公司债,一期票面利率5.80%,二期票面利率5.60%,连创近期同期限AA民营房企公司债券票面利率新低。

对于2017年的房地产市场和土地市场,融侨持有的态度较为乐观:“我们还是看好2017年土地市场,投资会比2016年还要高,现在布局的城市都会是投资重点。”

“2017年融侨集团将持续聚焦深耕区域,以海西区域、长三角区域、环渤海区域、中部区域等优秀省会城市及直辖市为发展核心布局,并在布局区域内携手理念相吻合的行业优秀企业进行战略合作,实现土地储备的多元化模式,并积极开拓资本手段,实现产业+金融的一体化格局。”

以下为融侨集团品牌营销中心总经理张岩先生现场采访实录:

现场提问:有些观点认为,过热的二线城市其实有一定的风险和危机,一线城市相对来说比较安全,融侨对市场布局或者格局是怎么看的?

张岩:现在最大的风险其实在于一线,今天上海城市外环的边缘,从项目开车到城市边缘需要一个小时,这种位置也要卖四万多块钱,而且还抢不到。北上深这三个城市还是比较危险,大家重点判断还是强二级城市、省会级城市目前最值得投资。

现场提问:融侨把上海定义为核心城市,但公司在上海的项目并不多,为什么是这样的定位?

张岩:我们是以区域优秀城市为核心,比如说福州旁边的福清虽然是个小城市,三四线城市,但是辐射于福州。上海周围南京、无锡、淮安等地也是被上海辐射的,所以上海定位是一个区域的辐射核心。

至于项目,因为现在拿地条件越来越严苛了,每个城市的拿地规则都不像以前那样有钱就能拿了,这里面拿地很多还有运气成分,比如南京拍地,地价达到熔断的时候就需要抽签。所以有时候你的发展抱负也不一定能完全实现,现在市场热点区域已经不是想在哪儿布局就在哪儿布局,我们只能继续参与,然后哪个城市有机会我们都去争取。

现场提问:融侨会不会考虑进入北京?

张岩:目前没这计划。之前有其他企业也走过弯路,布局太多,资金、人员、团队都支撑不了,完全达不到体量和规模,布局过于扩大没有什么意义。融侨现在布局11个城市,如果都做到100亿,那么1100亿规模已经是很大了,所以目前没有向北京扩张的计划。

现场提问:2016年融侨在武汉没有新增土储,主要是什么原因?

张岩:首先武汉2016年不是没有拿地,而是我们参加了多次但是没有拍到,现在拍地的市场竞争比较激烈。

另外,融侨在武汉土地储备比较强大,至少还有三个比较大的地块没有开发,还要解决拆迁问题。别的公司那么激进,是没有货,我们有很强大的土地储备,所以不是这么紧张。2017年拿地的重点,武汉也是排在其中之一。

现场提问:融侨刚刚在郑州拿下了三个地块,融侨未来会不会把郑州作为重点战略布局的城市发展?

张岩:融侨把郑州列为重点的战略城市,我们布局的每一个城市都是重点城市,没有一个需要忽略或者放弃的。郑州有四个项目,还有正在落地的第五个项目。郑州市场很好,比如2015年比2016年同一个项目产品,销售增长7倍之多,价格增长25%,给公司的回报和信心特别大,所以郑州我们觉得非常好。

现场提问:2016年进入的城市哪个最好?有计划在2017年进入新的城市吗?

张岩:我们进入城市都很好,无一例外。首先不排除进新的城市,但是寻找合适的机会,天时地利人和,市场非常好,都有可能性。

没有这种机会的情况下,我们还是深耕目前所在的11个城市,每个城市多拿几个项目,要是每个城市能够到100亿,这个体量也很大了。

现场提问:现在可能有钱都拿不到地,这种问题是不是会阻碍未来融侨的发展?

张岩:不会阻碍,我们2016年跟多个企业都有合作,包括碧桂园集团、首开集团、招商集团、阳光城集团。我们如果没有拿地,也可以用战略合作伙伴的关系和有地的一起开发。

我们跟首开集团合作的项目是我们操盘,跟碧桂园合作的项目是碧桂园操盘,可以用多样的方式形成达成合作。

现场提问:公司对市场走势的预期是什么?2017年会投资多少来拿地?

张岩:肯定不低于2016年。整体市场不好的情况下,土地市场稳一点,那些高杠杆的公司放缓一点,我们在土地市场获取的机会多一点。我还是看好2017年的土地市场,有的公司高杠杆、预算大,但是现在有这么多规则在前置,抽签、摇号等等,也让很多公司有新的机会,我们还是看好2017年土地市场,投资会比2016年还要高。

现场提问:融侨持续发展每年大概需要多少增长?

张岩:每年大概增加20%-30%。我们也希望越高越好,2016年也想再拿200亿或者150亿的土地,但是土地市场上竞争那么激烈,所以和预期有些差额。

扩张不扩张取决于今后在土地市场上的运气怎么样,这是货源的问题。

现场提问:不少闽系房企杠杆都比较高,融侨在这方面是怎么平衡的?

张岩:都说闽系杠杆比较高,但其实很多不是闽系的房企杠杆也很高。融侨集团应该是在所有闽系开发商里面杠杆最低的,大家可以看到融侨这28年发展过程中从来没有发生过一点危机,高风险的杠杆从来没做,我们对杠杆还是持一个保留的态度。

现场提问:2016年融侨的销售中商业和住宅的比例是什么样的?

张岩:融侨以核心城市市区的优秀住宅、高端住宅为开发目的,商业只是辅助,包括综合体、酒店,天津和上海都有,但不是重点,多半是传承与经营。

我们在福州这一个城市持有的商业有50个亿,都是没有卖的,我们对资金没有那么迫切。

现场提问:融侨应该算是闽系的“大哥”,闽系房企这两年势头很猛,但融侨的表现不算是最优秀的,未来一两年会有什么样的调整?

张岩:全中国10万家房地产企业,融侨一年投资150亿、200亿已经很多了。

大家可能有一种错觉,就是发展特别快的企业就好,其实不是这样。有一些企业当年销售额不到200亿,但是光拿地的钱都花到400亿以上,这种拿地是基于市场上升的这种状态,而且拿的地价比周围在售现房的价格还要贵。

目前对2017年所有的市场判断都是不太好,当企业只有100亿的收入,扩大这么多杠杆,新一年里要承受的压力会有多大?

高速周转的企业,他们的高杠杆是基于对城市的判断,在下一年城市暴涨的基础上活过来,也有很多企业没有活过来的,只是大家对这些企业关注度不高。

融侨在28年的发展中从没有出现任何资金问题,所以我觉得步子跑慢一点,发展平稳也能追得上市场,而不是步子跑得太快,像短暂一现的流星一样消失在市场上。


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更新 1月13日 0:04