任志强与丁祖昱打赌:2018年出不了房产税   开放商囤了多少地没开发?这回终于算清楚了

中国资本联盟 2018-01-05

任志强与丁祖昱打赌:2018年出不了房产税 




1月3日,“相信未来”丁祖昱评楼市2018发布会在上海举办。在发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱从政策、房价、房企、销售等方面对楼市进行点评分析。

丁祖昱2018房地产十大预测

第一个预测,2018年房产税落地,最有可能是在四季度。中国房地产落下来之后,总某种程度上来看将迎来中国房地产的新一轮的发展,请注意这个词是发展,别把他解释成房价的上升。另外的房产税也不会在每个城市都实施,因为它是每个城市可以因城施策, 

第二个预测,2018年限价不会放松。2018年我的建议能拿预售证就拿预售证,上海有些楼盘16年可以卖的价格,到17年底都卖不到了,能够开预售价格比16年还要低5%,所以建议大家2018年不要被价格的放松有所想。

第三个预测,2018年的总规模会微降。2018年总的成交面积会达到16亿,去年是15亿,总的成交金额去年是11.78万亿,今年会达到13万亿,2018年会达到13万亿,我觉得可能16亿平方米是中国房地产的天花板。

第四个预测,2018年看好的城市:杭州、海南,天津、上海、武汉、重庆。

第五个预测,最具潜力的三线城市:无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山。

第六个预测,租赁市场发展方向:

第一以存量为主;第二个以个人为主,个人今天是97.5%;第三个还是要以市场化运营的企业为主,要让更多的市场化的运营企业进入到这个领域,会给未来租赁市场发展提供很大的帮助。

第七个预测,关于特色小镇, 2018年特色小镇也将面临大幅的调整,大洗牌。今天发改委又做了一个规定,接下去所有的特色小镇统一管理,但是我觉得这个远远不够,他不仅仅是一个管理权限问题,他可能是对未来对所有特色小镇,关键是在于他的实质,他的内容,而不是他的名称,2018年我们相信是特色小镇洗牌的一年。

第八个预测,2018年企业前四强将达到3万亿,前十强会达到整个市场的35%,2017年是刚刚过了25%,前十强超过了25%的市场份额,在2018年会从四分之一变成三分之一,前30强我觉得会接近或者达到50%的市场份额,为什么?因为前30强都要迈入到前十强,都要迈入前20强,所以在2018年房企之间的竞争会更加激烈。

第九个预测,2018年的千亿新的阵营,2018年会进入到千亿的新的房企,至少有12家,也许还会更多,加上2017年的17家加一起29家,黑马企业,阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛,远洋,融信、金科、祥生、蓝光,都可能在2018年达到千亿的目标,今天的名次往往不是在你周边那些和你在竞争,都是你原来没有注意到的人突然之间跑到你身边去。

第十预测,是企业大蓝筹。在2018年还会有新的发展空间,万科、碧桂园、恒大,保利、绿地、融创,还有老牌的中海、招商,但是我最后加一句2017年预测蓝筹,我预测得很准,涨了很多,但是18年仅供参考,以此入市,亏损自负。

任志强依旧不留情面,怒怼了丁博士十个预测中的两个:

一是房产税,任志强说他可以与丁祖昱赌一把,2018年出不了房产税,甚至可能更长时间都出不了;二是他认为未来调控政策可能会放松,但可能要过了2018年以后,理由是部分城市财政紧张,需要卖地获得资金,他仍坚持房地产的“夜壶论”。

以下为任志强先生讲话汇总

1、任大炮说:我来批判丁祖昱的十大预测,首先,我认为,2018年出不了房产税。(现场掌声)可能更长时间内,都出不了房产税。一定要出房产税,那也要先取消其他一些费用。

2、丁祖昱说2018年限价等调控不会放松。但这个要看政府有没有钱。我们古话说,兵马未动,粮草先行。也就是,地方政府手上还有没有钱。现在很多地方政府的财政已经比较紧张了,而我们房地产就是尿壶,夜壶总是在尿急的时候才用。

任志强先生还是对房价持看涨态度

任志强:政府粮草不足的时候,就会放松楼市调控

今天在上海静安体育馆,问答环节。主持人问:楼市调控什么时候会放松呢?任志强回答:政府粮草不足的时候。主持人问:半年内会粮草不足吗?还是半年后放松?任志强说:这是你说的,我可没说……现场笑声、掌声。

丁祖昱2018年度金句

01市场格局可谓剧变

2016年一季度,一线城市卖了5.2%的房子,二线城市卖了34.7%,三四线城市60.1%;到了2017年9月,一线城市跌至2.4%,二线城市下降到30.9%,三线城市增加了,2017年市场格局可谓剧变,一线腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市是相对火爆。

城市成交Top10,重庆、成都、武汉、青岛、杭州2017年发展非常好,未来也有非常大的发展空间。杭州首次突破了3000,新一线城市杭州赶超了上海,数据背后是对杭州市场的一个全面肯定,杭州市场确确实实非常火。此外还有重庆、天津等城市赶超了北京,原来是上海第一北京第二,现在上海第二北京第五。豪宅成交下滑,总价、单价豪宅项目几乎成交集体下降,但值得注意的两个城市,一是杭州高端住宅市场基本与广州统一水平线,二是三亚在2017年异军突起,10万以上成交出现了较大变化,三千万以上总价、十万以上单价排名攀升,也说明海南市场发生了天翻地覆的变化。

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02房企竞争愈加激烈

千亿企业格局,10家在1000到2000亿中间,中海是在2000亿,绿地、保利、融创在3000亿,中国恒大、万科、碧桂园是5000亿,碧桂园在2017年超过了78%的增长,一跃成为了龙头老大。

行业集中度加速攀升,TOP10、20、30增长最快,这个每一年都是强者更强,过去的三年就是房企迅速做大的时间,相信未来房企还会继续做大。

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各个阵营入榜门槛,出现了一个比较大上升,前十强的现在变成1500亿,在15年时是720亿,15到17年市场涨一倍,20强涨幅更大,在15年才300亿,在17年是910亿,接近千亿了。30强从15年的295亿,一下到了17年变成689亿,也差不多一倍半, 10、20、30强整个的增长速度是非常快的。

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新增土地货值TOP10,排在第一位2017年是融创,并购王名不虚传;第二位的碧桂园也过了万亿,第三位恒大也有八千七百亿,第四位的万科也六千百三百亿,排在第50位的增加的货值也有500亿,从这里可以看到各家企业2018年还是积极向前的。

拿地销售比,前十强总体较为稳健,拿地的金额相当于销售流量的60%,10到20是70%,21到30是0.6,31到40是0.5,从41到50也到80%,可以看到41强到50强的进取心是非常大的。

房企融资成本,总量来看融资成本在2016年达到了最低点,但是在2017年又开始回升了,虽然没有达到2015年的相对高度,但是2017年的融资成本已经出现了很明显的上升;个案来看2017年5个房企融资成本最低分别是:首创4.04%,万科3.28%,龙湖4.25%,金茂4.27%,绿地4.29%。

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03小镇一哄而上,成功者寥寥

小镇2017年大爆发,其中浙江小镇最多,东部39,中部32,西部也29%,其实从顶部来讲中东西差距并不大,发达的地方需要小镇,落后的地方也需要小镇,目前小镇都说是产业,但真正落地的产业其实不多。20%的特色小镇已经出现了雏形,大多数还是在在建当中。

据克而瑞测算目前小镇投资强度每平方米27亿,这个钱绝对不足以支撑一个特色小镇的开发建设,资金未来也将成为特色小镇发展的一个重要因素,成百亿的投到上面,这个小镇的产业、生活、配套方方面面的才可以建成, 27亿从今天来看做不出高大上的建设。

很多房企都曝了大量的数据,绿地要做特色小镇大盘,华夏幸福说三年100座产业小镇,蓝城百镇万亿计划,华侨城100座民俗文化小镇,时代地产5年30个未来小镇,现在房企已经把特色小镇作为一个非常重要的助力。

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04租赁市场最大的主体还是个人

16年的数据1.89亿人,中国有接近1.9亿人在租房,2020年将达到2.2亿,2030年将达到2.65亿。未来供地3成以上会成为租赁用地,当然他要包含长期持有的租赁房,我们选的几个重点城市,北京、上海、深圳、广州、杭州,在他们当中,特别是上海150万套中50万套是租赁房,上海是170万套中70万套是租赁房,深圳是75万套房屋中40万套是租赁房,然后杭州70万套中有8万套是租赁房。

其实今天租赁主体最大的是个人,克而瑞统计下来个人房东占了97.5%,各种各样的机构运营商、中介系、酒店系、房企、国家队全部加在一起,所以今天97.5%的房子是个人租出去的,机构租出去是2.5%,所以对房企也好对这些运营机构来说,我们要注意到租赁市场长期存在,中国97.5%的人都是通过房东租房,个人租房。

房企长租公寓,目前万科排在第一位,房企在长租公寓领域扩大的速度是非常非常快的,与此同时,在2017年有一支队伍加入到了长租公寓的行业,就是国家队,排在第一位的是上海地产,上海地产已经拿了71万平方米的土地建长租公寓,排在第二位是上海张江拿了25万平方米,第三位是上海莘庄工业区拿了17万平方米,现在张江里面有89万平方米的土地,他只拿了25万,89万平方米相当于10万套,10万套是什么概念?美国最大的两家长租公寓公司上市公司,都是上市公司,一家是8.2万,一家8.9万套,张江是10万套,然后市值每家都是相当于2000多亿人民币,这个资产价值非常的高。长租最终还得靠资本、资产,所以国家现在在不断的准备这些房屋,现在还是上海的国家队的长租拿地更加快一点,当然其他的广州、深圳国企也都冲进了长租公寓的市场。

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05 35岁是买房的主力军

男性和女性购房决策,全国来看这个男的比女的要高30%到40%;但分城市来看南方城市男的看房比例很高,但是最后决策则女性比例较高;在北方女的看房比例很高,但是决策是男的决策。

35岁左右是我们买房的主力军,毕竟买房还是需要一定的门槛,但是随着一年一年过去,我们未来80、90后一定会成为买房的主力军,35岁到55岁现在占了45%,25到35岁占了38%。

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投资客占比,廊坊、惠州和中山,这三个地方的占比只有20到24%,90%到95%是上海、沈阳、唐山、武汉、成都,其实上海还是占绝大多数。

城市购房用途占比,其中海口第一,深圳第二,深圳投资客的比重一向是比较多的,东莞排第三,深圳旁边就是东莞。

贷款比重,我们今天忽然发现三四线城市也贷款,而且首套房贷款比重还挺高的,三四线城市首套房贷款比重比一二线城市都要高,三四线首套贷款程度达到了47%,一线是32%,二线首套是44%,这个说明三四线城市房价也上来了,贷款比重也上升了。克而瑞地产研究、南京要闻等




开放商囤了多少地没开发?这回终于算清楚了 



齐俊杰

导读:就在2017年年底,国土部公布了一份工作检查结果,这份工作是针对71个城市住宅用地出让合同的开工进展进行的全面检查,后来又增加了40个城市,被检查城市达到111个,涉及50000宗土地,这次大排查历时3个月,就是要检查一下,到底开发商囤积了多少土地没有开发。

调查结果显示,2013年1月1日以来,国土部出让土地52000多宗,面积是17万公顷,合同履约率为81.8%,换句话说大概有20%的土地被囤积下来,折合成面积大概是32000公顷。1公顷等于1万平米,差不多3亿2000万平方米的面积就这么浪费了,差不多是一年全国100个大城市土地供给的总和。


而这些土地违约不开发的理由,往往很多,什么自己资金不到位,手续不全等等,但真实的目的其实就是利益驱动,行情不好的时候开发商就倾向于少开工,或者不开工,慢慢盖,甚至也不排除一些开发商就是为了炒地皮,因为土地只涨不跌,所以买地囤地过几年一卖就是大把的利润,根本就用不着自己开发。



其实开发商没什么神奇的,他们也是散户思维。中国的地产开发商大大小小的真得有成千上万个,所以这就造成了这个市场越来越没有规划,房地产市场一路上扬,土地更是只涨不跌,这无形中就刺激了开发商们的神经,恨不得买到就是赚到,于是我们就看到,去年楼市调控如此严密之下,很多开发商甚至开发商联合体都在疯狂拿地,他们的逻辑很简单,我咬咬牙挺过去就好,大不了不盖房,过两年把土地卖了也不会赔钱。而且土地价格的涨幅肯定能够覆盖借款利息的损失。所以开发商宁可冒着断粮的风险,也在疯狂拿地。


而且最逗的是,好了伤疤忘了疼,在很多三四线地区,当年楼市不景气了很多年,鬼城遍布,开发商的房子根本就卖不掉,有的已经被三四线城市严重拖累。但随着去年棚户区改造和货币化安置的全面展开,三四线城市开始轮涨,去年房子好卖了,然后大家在三四线拿地的热情就又被调动了。想借着这股风再捞上一笔,但是要知道三四线人口不增加,住宅已经全面过剩了,很多地方租金回报率不到1%,换句话说你手里的房子根本连租的人都没有,说明家家户户都有房,而且可能还不止一套房,那么将来谁还买房?一旦棚改完成,货币化安置在这个区域结束,那么你的房子盖好之后还卖给谁去?这句话对老百姓有用,对开发商同样有用。所以最后估计三四线城市还是得形成库存高,去库存,形成新库存,再去库存的死循环,但这次去库存已经是很侥幸了,现在国家想的是,趁着这股风,多卖点土地,增厚点收入,以用来偿还地方债务。至于开发商拿了这么多地怎么办?没办法,就算这些企业为地方做贡献了吧。



所以你才会看到,金融监管如此着急,昨天刚把资管全部限制了,今天又对信托通道严管,还特别强调不能给房地产违规贷款。这意图很明显了,就是在挖房地产的天坑,准备坑杀一批人和企业,但这话不能明说,于是就有傻了吧唧的银行,还在刷小聪明往里冲,所以我们才用监管的方式,把自己的银行先拦下了。那意思就是,你死死你的,我的银行不能受损失。开发商现在融资渠道全面受限,严控金融资金违规流向房地产,百强以外的开发商连发债都不让了,你拿地还得自有资金,不让期房销售。这意图还不明显吗?


国土部这次摸底之后绝不仅仅是统计一下这么简单,估计该罚就罚,该收回就会收回,在全国楼市调控的大背景下,国土部的态度正在逐渐发生转变,以前是有引导的供地,我认为人口应该往三四线城市流动,而要控制大城市人口,所以他就在三四线多供地,而一线少供地,这就造成了这几年,一直就是一线猛涨,而三四线不涨。去年国土部开始修正方法盯库存了,这就是重庆黄奇帆的做法,你的库存降低到6个月以下,我就开始加大供地力度,你的库存还很高,我就少供地。这不得不说是一种进步。



如果要是个人,你买房来住这无可厚非,但要想投资,可要想好了。现在总体上供给大于需求,一线城市人口将被严格控制,再加上土地供给增加,多渠道多主体保障房大规模供应,这些地方的房价已经在落了,而三四线的房子就是击鼓传花的游戏,别看新房很热闹,但二手房你可以卖卖试试,根本卖不掉。一个地方的棚改至多2年就会结束,到时候就会重新陷入一潭死水,鼓声停止花在谁的手里,谁就彻底悲催了。唯一有可能逆袭的就是二线城市,这块要视人口的流动情况而定,总体上来说南方好于北方,东部好于中部,西南好于西北。



为员工盖房子的企业将越来越多



2018!我们的资产何处安放?




重要基础工程快完成,房地产税呼之欲出?但别指望他降房价 





导读:决定房价的短期因素:一是土地供应,二是货币政策。房地产税影响可以忽略不计喊了很久的房地产税,似乎从未像最近一样感觉离我们如此接近过。先有财长发文,今天,又有媒体报道,国家土地总督察办公室透露,房地产税推行的最基础工作:房屋登记资料移交专项督察工作取得重大进展。截至目前,全国房屋登记资料的移交工作已完成9成,这对于助推不动产统一登记工作的意义不言而喻。

2018年,不动产全国联网可期!


记性好的杆友可能还能回忆起,早在今年三月,国土部就曾经表态:2017年也就是今年,是不动产登记任务的决战年。



力争在今年年底之前,全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息,将全部接入国家级平台。也就是今年过去之后,一个人在全国买过几套房,只要进行过登记,就有望依法查询。


根据今天(12月29日)的报道,国家土地督察机构的资料移交的工作是从今年9月开始,预计明年1月结束,按照目前已经移交了9成的进度。杠杆游戏认为,照此进度,明年1月完全搞定应该没太大难度。


到那时,万事俱备,联网也就是时间的问题了。这步调也基本符合今年初所说的预期。


中国的不动产联网登记喊了多长时间,估计大家都已经视觉疲劳。依稀记得多年前,还在读书时,就曾说过要全国联网,那是还傻傻的分不清房产税和房地产税到底有啥区别。


时间过了这么久,孩子都已经能打酱油,说好的联网依然未曾实现,可见这其中的阻力有多大。


毕竟在中国拥有多套房的人大都非富即贵,可以说是既得利益者,要想实质性推动确实不易。


要知道全国联网后,一个人有几套房可是一目了然,房叔房姐们,底裤一下子被看穿,岂不是很难看。


不过时至今日,房地产税的推出已经是大势所趋,不过虽然说是可以全国联网信息可查,但相信对那些非富即贵的大佬们,影响也并不会有多大。毫无疑问,暂时不可能随便给人查别人房子。


且玩到那个级别,想隐匿几套房子,又有多难?何况,有些配置到国外去了。



就像这一轮房价大涨,收割的也只是中产这一群韭菜,而至于真正的财富拥有者们,又何曾伤他们分毫?扯远了。哈哈。


不过杠杆游戏还是很乐观,毕竟追了很久的剧情终于盼到了快要结尾,很激动。不动产全国联网后,至少不用再去硬生生地去扒各地的统计年鉴,从中找到一些线索,来分析我国的房屋总量、空置数量究竟有多少了。


当然,前提是房产数据公开。



何时开征房地产税?2020年确是关键节点



全国联网结束之后,房地产税的推出,接下来就是走一般程序,开征新税种需要经过法律草案起草、国务院常务会议审议通过、全国人大常委会审议、公开征求意见、全国人大常委会表决通过、最终开始执行等程序。


有些甚至需要走全国人代会程序。


到底什么时候开征?杠杆游戏此前分析了,2020年这个节点值得注意。



2014年6月30日通过的《深化财税体制改革总体方案》也要求,2016年基本完成深化财税体制改革的重点工作和任务,2020年各项改革基本到位,现代财税制度基本建立。完善税收制度作为三大任务之一,主要涉及六个税种,房地产税是其中之一。


前几天(12月20号)财政部部长肖捷也在《人民日报》刊文《加快建立现代财政制度》说的:“新开征税种,一律由法律进行规范;将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范,同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。”


不过值得注意的是,就在肖财长发文的第二天,《人民日报》旗下新媒体产品中央厨房的麻辣财经栏目,就刊发记者文章解释“落实税收法定原则”分为两种情况:一是新开征税种,一律由法律进行规范;二是已经开征的老税种,要抓紧立法。



前述的税收法定时间表说的是第二种情况,而房地产税是新税种,2019年完成全部立法程序,不是指房地产税立法。


文章同时还说,在房地产税立法还在路上的时候,现在就谈征收模式和估算方式为时过早,所有的征收方式只能算是一种思路。这又说明了啥?


但即便如此,2020年多半是个关键性节点。



房地产税和降房价之间存在天大的误会!



总而言之,不管是不是2020年开征,房地产税已经不再是数年前纸上谈兵的调调了。不是2020年,也会是后面很快的几年。


其实大家如今对房地产税讨论如此火热,最大的一个期待还是希望能通过它控制房价,炒房的则是想搞清楚它到底能不能让房价下跌,让自己吃亏。


杠杆游戏在之前的文章里就说了。千万别指望通过房地产税来降房价!甚至是房地产税算不算是楼市调控机制的一部分,这都有待商榷。毕竟搞不搞楼市长效机制体系建设,房地产税都是要征的。



只能说从时间进度和社会期待上来看,房地产税似乎算是“长效机制”的一部分。


而之所以要开征这个税,最大的原因还是完善税制改革,为地方政府提供稳定的收入来源。


1994年实行中央地方分税制后,收入大量上收至中央。中央财政收入占比从1993年的22%跃升至1994年的55.7%,随后略有波动,2016年达到45.34%。


造成的局面就是,中央政府富,基层政府税收却日渐萎靡,最终被迫走到“土地财政”的路上,而土地财政的弊端有多明显,大家都不言而喻了。当然,话说回来,不管我们分税制搞不搞,地方发现卖地来钱快,都会经营土地财政。


此前杠杆游戏就分析过,从种种信号看,房地产税会赋予地方很大的自由裁量权,也就是怎么征、怎么免、怎么暂免,都可以商榷。这么大的灵活性,只要经济需要,你懂的,就可以毫无杀伤力。


还如上所述,既然土地财政不可避免,而决定房价的短期因素也一直没变过:一是土地供应,二是货币政策。那么,无论房地产税开征或是不开征,和前面两个主要因素相比,其影响几乎可以忽略不计。


在美国都已经全面减税的如今,我们唯一可以期待的是:房地产税来得慢一些。杠杆游戏


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