中国经济未来数年最大的“灰犀牛”是房地产  共有产权房已有,房价很优惠 ,哪些人可买?

中国资本联盟 2018-01-11

瑞银汪涛:中国经济未来数年最大的“灰犀牛”是房地产





汪涛称,中国房地产越来越体现出投资属性,有可能面临房产税或信贷收缩等潜在压力。如果没有足够的回报率的支持,这样的价格上涨实际是信贷或者预期推动的,就很难长久持续。


对于2018年的中国经济增长和房地产市场,瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛和瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖持相对谨慎的立场。

在周二举行的大中华研讨会上,瑞银汪涛表示,今年经济增速会略微放缓,2017年经济增速或为6.8%,2018年将放缓至6.4%水平,2019年进一步放缓至6.3%。

这个可能跟国内很多券商的预测不太一样,很多人预测今年经济增长率跟去年差不多,甚至有的人说可能会加速。

谈及备受国民关注的房地产市场,汪涛称,中国经济未来数年最大的“灰犀牛”是房地产。

瑞银李智颖表示,2018年中国房地产行业的亮点应该是在一二线城市,而三四线城市房地产市场虽然在2017年出现了高增长,但今年的增长空间将有限。 

未来数年最大的“灰犀牛”:房地产

瑞银汪涛称,房地产可能是未来三五年中国经济最大的一个灰犀牛。

她表示,配置资产就要求资产有回报。除了不断的价格上涨以外,最后的回报是现金流。房子这个资产的回报是什么?从租房来说,租金收益率是回报。如果没有足够回报率的支持,这样的价格上涨若是信贷或者货币推动或者预期推动的,就很难长久持续,所以“这是我比较担心的”。

汪涛称,他们调查发现,现在人们买房最大的原因是害怕错过房价上涨的机会,并非真正的刚需,而且大家对房价未来继续往上涨的预期空前强烈。这是大家最担心的。这表明房地产越来越体现出资产属性、投资属性,这就会面临压力,比如说房产税一旦出台会不会有压力,信贷收缩会不会有压力,“这也是让我担心的”。 

她还表示,整个经济中20-25%的附加价值都是与房地产有关,大致估算整个金融系统对房地产的风险敞口有50%都与房地产有关,所以这是担心房地产的理由之一。

今年经济增长会减速

在瑞银汪涛看来,未来两年中国经济增长将趋向下行。她作出的具体预测如下图:

 


中国去年的经济数据很多都超出了市场之前的预期,表现出较强的韧性,这使得一些机构和分析师提高了对中国经济前景的预期。国际货币基金组织(IMF)就在去年四次上调中国经济增长预期,预计2017年中国经济增速为6.8%,2018年加快至6.5%。

那么,为何汪涛给出了不一样的观点呢?

尽管汪涛认为今年的中国出口预计保持不错势头,消费也会相对稳健,工业投资也可能反弹,总体硬着陆风险较小,但她的顾虑主要集中在两点,基建投资和房地产市场,这也是过去多年间支撑中国经济高速增长的关键驱动力。

汪涛称,预计房地产活动会继续放缓,现在已经看到销售在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献将减弱,同时,信贷出现边际紧缩,因此房地产会出现下行。

她还称,基建投资将会放缓,因在防控金融风险的大环境下,财政部已经出台一系列加强地方政府债务控制的措施,今年这些可能会受到更加严格的管制,这就使得基建资金来源受到影响。

 


不过,汪涛还表示,虽然房地产市场下行会对经济增长有负面影响,但“我们对房地产调整对经济的影响不是那么担心,因为全国来说库存水平相对较低,因此房地产投资和建设活动下行可能不会像2014年、2015年那么大,这是一个很重要的不同。其实今年房地产的走势相当程度上面还是取决于政策。”

李智颖认为,三四线城市土地出让成本逐渐升高,土地平均成本涨了65%,高于一二线,房价涨幅也在历史上都称得上罕见,很难想象去年的高增长将在今年维持下去,预计三四线城市楼市将由高增长变为稳定。

 


她表示,一二线城市调控政策可能会有某种程度的松动,去年政府的管控非常严格,主要体现在对于开发商的预售证管控上。整体来说,中国房地产市场库存存量已经不是问题,需求也不是主要问题,预计今年政府在对于开发商的预售证管控方面会有比较明显的松动。

李智颖认为,现在的房地产股票价格处于“合理偏高水平”,预计龙头股市场占有率会进一步增加。内房股去年涨幅惊人,销售是支持股价的最大动力,今年如果从销售高增幅到比较稳定的增幅,应该会反应到股价上。 

中国金融体系在重新洗牌

汪涛表示,虽然大资管方案现在还没落地,但这个过程的方向非常明确。在这个过程中,“我们觉得整个金融体系是重新洗牌的过程”,大体来说,过去几年影子信贷、银行间所谓的同业业务发展过快,未来的几年会有一些调整。

在这个过程中,那些有自己的存款机制、覆盖范围比较广、存款比较多的银行受的冲击会比较小,而那些依靠同业、依靠通道拼命在过去扩张自己的资产负债表的那些银行就会面临比较痛苦的调整,而小银行当中也有分化,要看银行过去经营的情况是怎么样的。整个大资管行业中如果靠通道来做资管可能就会被打回原形。如果是公募基金或者你是做传统的保险产品,可能反而有一个新的环境下竞争力会更强。所以这是一个重新洗牌的过程。

她认为,总体来说,去杠杆、降低影子信贷对整个金融系统是利好的,因为是降低风险的。市场其实也有这个反映,过去一年多海外市场和国内市场对整个大盘银行股可以说是有支撑的,大家对银行有一个重新的认识。

去杠杆是未来数年的主题

汪涛称,“去杠杆”这个词是未来数年的主题。

她表示,“我们认为,去杠杆最大的目的实际上是化解风险,因此在执行过程中各个部门可能会加强协调,避免出现执行过程中引发的信用事件或者引发踩踏事件。”

但好事有时会不会带来一些意想不到的风险,就是大家都向一个方向使劲,使得过大了一点,会不会引发信用市场的动荡。对此,汪涛表示,其基准预测是不会,因为中央会考虑到这一点,而且央行会时不时在必要的时候释放一点流动性,积极地管理流动性。

这样的结果就会造成利率维持高位。汪涛表示,国内现在在去杠杆、加强监管、排查影子信贷风险,海外方面美国还在继续加息,在这样一个大背景下,债券市场的流动性肯定会保持紧张,利率会保持在高位。他们对今年十年期国债收益率的预测是4.1%,比现在的水平要稍微高一点。利率既不太可能出现大幅下降,也不太可能大幅上行的情况。 

中国不会出现“明斯基时刻”

在回答如何看待周小川行长关于谨防“明斯基时刻”的观点时,汪涛表示,在中国,明斯基时刻不会到来。因为中国债务是靠高储蓄率支撑的,而不是外债。而且不会出现金融系统抽出资金的情况。中国的金融体系结构、政府的主导能力和大量高储蓄,都使得明斯基时刻不会到来。债务问题更可能是长期慢慢化解的过程,而不是突然的资产价格崩盘的过程。华尔街见闻




@想买房的你:这五城共有产权房已有供应,房价很优惠




官方2017年开始力推的共有产权房为政府与个人共同持有产权,房价按产权占比等确定,价格明显低于同一区域一般商品房房价,可平抑当地房价。现在这五个城市已经批量供应了。

买一套比普通商品房省几十万,想买房的,看看有你所在的城市么?你是否符合条件?

△北京首个共有产权住房项目锦都家园公开摇号仪式现场。 中新社记者 韩海丹摄

五城先后供应共有产权住房

共有产权房是指政府与个人共同持有产权的政策支持性住房,由于政府持有部分产权,因此降低了购房人购房的支付价格。

据中原地产研究中心统计,1月4日-2月2日不到一个月时间内,北京将成交26宗土地,其中23宗为住宅用地,且共有产权供应比例明显增加。北京住建委数据显示,截至2017年12月中旬,北京共有产权房项目共40个,提供房源约4.1万套。

事实上,去年9月印发的《北京市共有产权住房管理暂行办法》并非共有产权房的首次试水。

2012年3月,上海就推出了共有产权房政策,至2017年年初,上海共有产权房供应量已达8.9万套;南京则2015年出台相关政策后,2017年底一次性推出1499套共有产权房;2017年12月,烟台宣布首批拿出1254套现房作为共有产权房,福州的第一块共有产权房地块被成功竞拍。

至此,北京、上海、南京、福州、烟台五城先后落地了共有产权房项目。

哪些人可买? 各地申购门槛各有侧重

共有产权房主要面向“夹心层”的住房需求群体,作为中端支持的重要方式,旨在让住房制度更加公平合理。

各地在设置共有产权房申购门槛方面费了不少心思。

北京规定:

申请家庭应符合北京住房限购条件且家庭成员在北京均无住房,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。

上海共有产权房的标准更为细化,包括:

家庭人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米);

2人及以下家庭人均年可支配收入低于7.2万元、人均财产低于18万元等;

且家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为。

南京可申请共有产权房的人群分别为符合条件的城市中低收入住房困难家庭、首次置业的无房家庭和新就业人员。其中:

新就业人员需符合全日制院校本科及以上学历、毕业未满5年等条件;

对中低收入住房困难家庭人均月收入标准为:中等偏下收入低于3074元,低收入低于1921元。

记者注意到,南京的共有产权房供给还有意向高端人才倾斜。日前,南京发文明确,三类高层次人才可选择共有产权房等4种方式中的一种进行安居,A类人才甚至可申购不低于200平方米的共有产权房。

还有哪些城市会有共有产权房?住建部专家这样说

“夹心层”在一线城市人口增加的城市广泛存在,他们熬到了在打拼城市的购房资格,却因首付不够,不得不放弃购房想法或铤而走险尝试私人借贷等极端手段。

全国住房城乡建设工作会议明确要求,2018年,因地制宜发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题。

住建部政策研究中心主任秦虹近日撰文称,目前房价上涨压力大的热点城市都是人口增长规模较快的城市,都应加大共有产权房供应规模。既可切实满足首次置业而购房支付能力不足家庭的住房需求,又可防止政策寻租、平抑房价、稳定住房建设发展。

以北京为例,共有产权住房项目的销售均价将低于同地段、同品质普通商品住房的价格。中原地产首席分析师张大伟对记者表示,由于北京商品房依然稀缺,大量共有产权房上市缓解了买不起商品房群体的购房需求,房价会持续平稳甚至下调。

张大伟说,共有产权房对未来楼市调控影响非常大,特别是在降低保障房的投资属性、解决中低收入群体购房需求等方面。

共有产权养老房也来赶集,不属于政策保障房

除了帮助“夹心层”置业,共有产权房还成为养老探索的一种新模式。

近日,北京首推共有产权养老试点项目——朝阳区恭和家园。该养老中心40%的公共面积由企业持有,每一个居室购买人持有95%的产权,企业持有5%的产权,减少了进入养老服务市场企业的“重资本”压力。

“上述模式不属于政策性商品住房的共有产权,更多是考虑企业的资金回笼。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者。

安居客房产研究院首席分析师张波称,共有产权房养老升值空间的不确定性是其推广的最大障碍。“与传统住宅受地段因素影响不同,这些项目运营好坏对物业价值高低影响极大”。

除了养老,共有产权房概念还可拓展哪些模式?易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在一些租赁房源上也可试点。如,房屋前五年以租赁为主,产权归开发商;五年后,购房者可购买一定比例的产权,若购买持有超过50%的产权可实现房屋抵押等。中国新闻网   种卿



这些二线城市租房就能落户:这一棒叫炒房灰飞烟灭



继兰州取消部分限购之后,1月9日,楼市又爆出大消息。一天之内,天津青岛这两个城市同时宣布:赋权租房客,租房就可落户!现在,租房也可以落户,这就意味着很多人不一定硬要咬牙买房才能享受城市的福利,租房也可以。延续了多年的楼市规则突然变了,租房者迎来千载难逢好时机,而炒房者却迎来一波“暴击”。

租赁住房和自住房,本来就是跷跷板的两头。居民转向租赁住房,这改变的将是整个中国房地产市场格局。

青岛、天津可租房落户

青岛:

1、以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件,全面放开城镇落户限制。

2、加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件。

天津:

1、对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。

2、对在天津高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的,由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。

降低人才落户门槛,已成为了近几个月二、三、四线城市的房地产调控新政策,很多城市甚至把人才的定义放宽到了大专。

近期部分地区房地产人才优惠政策

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,部分城市人口引进的门槛过低,很大程度上不是为了吸引人才,而是为了吸引购房者。对于市场来说,容易引起非理性的判断。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩,对于真正的人才更应该提供直接的居住房源,单纯的将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,上述政策,对于人口的导入和购房、租房需求的释放都有积极的作用。相比松绑限购,此类政策更为积极,也是释放新购房需求的做法。

租房即可落户,天津、青岛队人才,真的要实现“落户无门槛,迁入无障碍”的目标。

生活在中国都知道,户口这个东西,一头连接着居民,一头连接着福利。现在,租房也可以落户,这就意味着很多人不一定硬要咬牙买房才能享受城市的福利,租房也可以。

这下,租房居住的含金量,又进一步提高了!

楼市开年政策密集

2018年以来,多地密集发布房地产调控相关政策。各地出台的政策,除了降低落户门槛外,主要分为两类:

1、发展住房租赁市场

1月7日,南昌市2018年政府工作报告称,将完善土地、税收、金融等措施,建立健全房地产发展长效机制,大力发展住房租赁市场,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展。

1月5日,上海召开促进房地产市场健康发展联席会议称,2018年上海将着力推进租赁住房规划建设,完善租购并举的住房制度,到2018年底,实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。

2、松绑限购

1月8日起,兰州正式取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。这是自2016年9月30日,北京打响楼市限购第一枪后,各地调控政策首次出现取消限购的相关措施。

张大伟表示,上述调控措施表明,在市场总体平稳下,2017年用于楼市降温的部分调控措施是可以微调的。调控并非一刀切。而2018年,在房地产发展是要平稳健康的总体要求下,结合住房制度相关政策、防止风险、托底盖帽也是分城分类调控的重要内容。未来不仅仅是一城一策,而是一城多策。

中国房地产即将开启租赁时代?

自古以来,买房而居,仿佛是中国人天经地义的生活方式。房子,也是中国人的投资中心点。

然而,租房落户将带来历史性的重大改变,我们或许将在不远的将来看到:

很多城市城市中产阶层,将从咬牙买、买、买向租、租、租转变,中国房地产即将开启一个新时代:租赁时代!

从买房转向租房,这不仅是居住方式的重大转折,更是一种思想观念的巨变。

租赁住房和自住房,本来就是跷跷板的两头。大量的居民转向租赁住房,自住商品房需求自然就相应减少,房价上涨空间或被抑制。

房子是用来住的,不是用来炒的,这是一个颠扑不破的真理。由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价,其实不过是沙上筑塔,一旦投机情绪降温,裸泳者就将现出原形。

专家:判定楼市回暖为时尚早

2018开年房地产政策频出、地产股全线飘红,市场上又有不少楼市回暖、甚至以此要求放开限购、房价会全面上涨等声音。对此,业内专家表示,目前就说楼市回暖,为时尚早。

1、信贷偏紧

中国证券报记者1月9日采访部分银行时发现,目前房贷利率仍维持高位,1.1倍首套房贷折扣利率仍是主流。数据显示,2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍,环比11月上升0.37%。张大伟表示,整体看,信贷政策依然紧张,不存在开闸放水的可能性。

2、限购限售持续

目前,绝大部分实行房地产限购限售的城市,依然没有松绑限售、限购。以兰州市为例,本次在取消部分区域住房限购政策的同时,对市民持有核心城区的住房还开始实施3年期限的限售政策。根据链家研究院统计2017年最后一周和2018年首周数据显示,北京、上海、成都、深圳、天津等城市,二手房交易仍处于低位。业内人士表示,只要限售限购未取消,可购买人群数量就仍将保持低位,楼市交易也将低位。

3、租赁市场配套未完备

目前,租赁市场所谓的“租售同权”还停留在概念层面,要想完全落实,还需要相关立法和政策配套。张大伟表示,目前大多租房房源属性为商业地产,无法解决落户、医疗、子女入学等方面的具体需求。

伟业我爱我家市场研究院总监孔丹则称,目前,房屋租赁市场认可度低,最大的原因是租房不能给予老百姓一些最基本的权益。要想破解长租房的教育问题,学位资源充足是前提,教育资源均等是关键。

深思:租房落户租房赋权还须防并发症

半年来,租房者的利好不断。广州市“租购同权”后,无锡28日发布“租房可落户”的新政,引发社会关注。据报道,郑州、扬州、济南等多个城市近期也已提出或酝酿提出类似举措。其中,把租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴成新趋势。业内人士认为,若租房不能落户,租购同权便无从谈起,租房落户有助保障租赁群体权益,更多城市或跟进。

《北京青年报》评论认为,为租房赋予入户、入学、就业、就医、养老等市民化权利是大势所趋,一个租房“赋权”时代即将来临。但也要注重防止“赋权”过程中的一些“并发症”,如要妥善处理好出租人和承租人的利益、“赋权”所带来的公共服务能力和公共配套设施的增加等问题,尤其是要警惕引发租金非理性上涨,避免“租不起房”的后果发生。

实际上,现在租房已不是讨论该不该“赋权”的问题,而是一个“必答题”“必选项”,这是因为:

一是对火热的住房销售市场进行釜底抽薪。从国外的经验来看,只要有成熟的住房租赁市场,必然在一定程度上减少对购房的刚性需求。我国住房租赁市场长期得不到市民青睐,就是因为我国户籍、医疗、教育、就业、养老等市民化权利几乎都是与住房产权紧密捆绑在一起的,要想享有这些市民化权利的唯一途径就是买房。“租购同权”必然分流相当一部分住房的购买力。

二是在高房价背景下,推动农村户籍进城,加快我国城镇化建设的现实之需。之前,购房入户是城市化的唯一选择,各地政府纷纷鼓励农民工进城买房。但这一轮房价暴涨之后,对于农民工、甚至刚毕业的大学生来说,高不可攀的房价已经严重阻挡了他们进城的脚步,但租房却是一个不错的选择。

为此,国务院办公厅2016年曾先后下发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两个文件,规定了大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。这也是无锡、郑州等多地推“租房落户”的政策依据。

三是人口高度流动的社会,租房的群体越来越大,这是我们公共服务的“短板”,是到了必须“补短板”的时候了。据统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。有专家预测,未来3-5年,中国将有约2亿人进入租房市场,未来10年,租赁人口近2.3亿人,到2030年,租赁人口达到2.7亿人。毫不夸张地说,租房“赋权”事关亿万民众的“获得感”,也是避免引发子女入学难等社会问题之需。

不过,租房“赋权”涉及重大利益调整,我们必须注意在平权过程中的三大问题,否则有可能导致各种“并发症”:

一是妥善处理好出租人与承租人的权利关系。市民化权利往往牵涉到每个普通市民最基本的权利,我国当前的学校、医院等公共服务相对稀缺,从目前来看以住房(或租或购)为载体恐怕依然是一个最好的选择。假如承租人的子女入学、入户等市民化权利是通过与出租人的权利分割来实现的话,必然造成两者的冲突,或者是使得“赋权”无法真正落地,更会导致市民不愿意出租房子,这样减少了住房租赁市场供给,这是不利于构建健康的住房租赁市场的。

二是要切实避免借租房“赋权”上涨租金,特别是引发租金非理性上涨(暴涨)。一般认为,房价高并非仅仅是住房的实际价格,其实还包括了入学、就医等诸多与市民生活息息相关的权利的福利价格折现。那么,由此我们可以推测出一个结论:当前租金普遍较低,就是因为“赋权”不够;假如“赋权”逐渐到位,必然因为附加价值上升而引发租金飞涨。特别是一些学区房,非理性的价格很可能从购房转移到租房环节上来。因此,“赋权”过程中我们必须警惕租金非理性上涨,尤其避免从“买不起房”到“租不起房”的结果发生。

三是要与“赋权”同步增加公共服务能力及公共配套设施的供给能力。所谓“赋权”本质上都是增加民众的福利,但对政府而言,就意味着教育、医疗、治安等一系列公共服务及相关配套设施的增量,这需要政府科学谋划,跟上“赋权”的步伐。否则就可能影响到整个城市所有人的福利,严重的话还可能导致城市功能紊乱。央视新闻

(原标题:重磅宣布:这些二线城市,租房就能落户!这一棒,叫炒房灰飞烟灭?)

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