货币供应创新低!给买房人的三点忠告

2018-01-13 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经

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M2再创新低!资产泡沫越来越危险了

作者:齐俊杰看财经

昨天央行公布了12月的金融数据,小伙伴们惊讶到了,广义货币供应量M2同比增长8.2%再创历史新低,要知道M2上个月还有9.1%,而去年同期的时候更是高达11.3%,M2增速的大幅下降说明央行的货币从主观和客观上都在大幅的收缩。


从全年来看,M2增长是8.2%这是一个非常低的水平,很多人都在瞎解读,说M2是一个增长指标,M2达到8.2%那也是增长了这么多,只是基数大了,但钱的绝对数量是增加的。这就很明显是不懂装懂了,M2一般就如同蒸米饭的水,水一定要超过GDP+CPI的,而且一般要超过2-3%的位置,这才能保证不糊锅,也就是说如果GDP是6.9%,CPI是1.6%,这个加在一起就已经是8.4%了,所以说M2保持在一个10%的水平就可以定义为中性紧缩的信号,M2最后只增长了8.2%显然这是一个超出正常范围的收缩了。另外,我们也可以从目标看,2017年开年的时候,M2定的目标是增长12%,很显然这种收缩也是超预期的。



从结构来看,今年主要是金融监管下手比较重,金融部门支持的货币更紧,金融机构持有的M2只增长了7.2%,比整体增速还低,而个人部门和企业部门是略高于整体水平的。央行给的解释是,收缩货币供应量,有利于金融机构稳定,有利于降低系统风险,缩短资金链条。另外,2017年财政性存款多增了不少,这部分是不计入M2的,所以这显得M2特别的低,但是实际情况还好。未来继续执行低的货币供应量,将变成新常态。

谁最害怕货币供应收缩,很显然是资产泡沫,注意很多人都混淆了资产泡沫和物价的概念,大家在说物价的时候总是说,你看现在钱毛的,10年来房价涨了多少倍。这么说是不准确的,房子是资产属性,在大家眼中他更多是投资品而不是消费品,而实际上2008年以后,没有发生过什么严重的通货膨胀,物价基本保持平稳,10年前吃顿盒饭跟现在吃顿盒饭基本差不多,大家感受到的,只是资产在涨价。我们常说2008年以后,房子已经逐渐金融化了,货币供应量多了就暴涨,货币收缩了就开始进入萧条期。但货币收缩期一般都比较短,而且再怎么收缩,M2之前一直保持在13%以上的增速,所以房价不曾有过真的回落。直到2016年,房子已经进入了过度金融化的阶段,或者说干脆就变成了投机资产。连投资都算不上了。什么意思,投资和投机是有区别,2016年之前,你买套房子出租,获取现金流,是能够赚钱的。而2016年房价再度暴涨之后,你买房子出租已经不可能赚到钱了,每月房租已经不如定期存款了。所以买房赚钱的唯一结果就是找到一个出价更高的傻子,从你手里买走,如果几年以后,你找不到这个傻子了,那么对不起你就是这个最傻的傻子。而现在货币供应量增速大幅下滑,就是说明这种傻子正在大规模的减少。



其实道理很明显,如果失去金融的支持,老百姓的财富是极其有限的,现在能够全款买房的,多是由于抵押贷款,或者是先卖后买的,现在能拿出几百万现金购房款的真心不多,根据胡润的报告,全国范围,可投资资产超过千万以上的高净值人群也不过180万人,这些人绝大多数手里都是有房的,甚至有多套房的,他们早就买房了,否则也混不到千万净值。所以真正的购买力很小,一旦银行贷款上不支持房贷了,这个市场马上就冻住了。

从大环境来看,货币收缩楼市一定不景气,但去年我们又提出了因城施策,这让大家的感受又不一样了,比如你一出门看到满大街都是拆迁的,这就是棚改和货币化安置的集中地区,如果全国的货币供应是8.2%,是一个非常低的值,那么你们那里实行货币化安置,可能短期内在一个区域内的货币供应量甚至超过20-30%,直接给拆迁户发钱,这肯定会短期造成货币泛滥的效果,所以你的感受就是,越棚改,越拆迁,房价就越是涨的厉害。但是一定一定要记住,这是短期效应,棚改的风过了,货币马上回到常态,甚至会降到比全国还低的水平。所以就跟兴奋剂一样,短期你很开森,嘚瑟一下,但药劲过了,你的房子怎么办?为了防止暴跌,当地会严格限购和限售的,就跟北京周边的燕郊一样,最高冲到了3万,但如今已经腰斩。最可怕的是腰斩之后你仍然卖不掉。甚至马路上连个中介都看不见。

最后明确一下我们的观点:

第一如果你买房的目的是住房,3年之内必须得有个房子的那种,那么你应该尽早买,因为利率会越来越高,贷款会越来越贵,你的成本在上升,这两年楼市只是流动性严重下降,短期内由于楼市都被冻住了,所以未必房价真的会跌。到时候你必须要有房了,房子还不跌,你不得不去花更高的代价去买。

第二如果你是为了钱没地方投资,买房想升值,那还是省省吧,所谓投资是把钱放进去,拿回更多钱的游戏,所以你一定要想想,现在买房,以后你卖给谁去?其实很多地方已经出现了二手房成交低迷,而新房火爆的情况,这恰恰是一个危险信号。这里面绝大多数人可能会炒房炒成一辈子的房东,刚才也说了,现在当房东已经赚不到钱了,还不如存银行更划算。如果一辈子都解不了套,那边还要还高昂的贷款利息,这就不是投资失败这么简单了。可能会遭遇财务风险,专业的投资人都知道,经营现金流持续减少,你的资产增加再多也没有用。一个不能变现,更不能赚钱的资产是不值钱的。

第三楼市里面还会有结构性机会,比如有些二线城市争抢人口,可能以后会成为新一线,之前我们也说了,南方好于北方,东部好于西部,西南强于西北。这将进一步推升房价,但这是凤毛麟角,究竟哪个城市会发展起来,哪个城市又更适合你,这就需要自己的眼光了。

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