你住的地方或许就是“鬼城”! 解读中国城市化为何“闹鬼”? | 智谷趋势

智谷趋势 2014-10-16

孙伟伦 | 整理


你是否住在二连浩特、三亚还是承德呢?如果是的话,相信接下来几年你将不会在你的小区里碰到新邻居。


10月12日,标准排名与《投资时报》联合发布《中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)》。


排行榜选取了符合“鬼城”称呼,排名靠前的50座城市,其中就包括上述三座城市。纵览排行榜,与一二线城市相比,三四线城市当中,“鬼城”比例最高。


城市幢幢大楼等待着人们入住,与中国积极城市化有一定的关联。同一篇报道指,2008年到2012年五年间,中国设市城市的建成区面积增加了0.97万平方公里,相当于新建50个温州城(截至2012年底,温州建成区面积为204平方公里)。


在四年间,中国就增建了总面积相等于50个温州市的地区。城市建设步伐超越人口移动的步伐,引起各界关注。中国城市化,何去何从?


“鬼城”的定义


《中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜(2014)》前十名城市,它们多数是三四线城市。


先看看这个“鬼城”的定义。


中国国家住建部的占用地标准为每平方公里建成区可容纳1万人口。以这标准来推算,就可算出一个正在扩建中的城市,将来可以容纳多少人口。如果拿一座城市的现有人口,以及将来可容纳的人口来相比较,再纳入对外来人口吸引力一起统计的话,比值均低于0.5或稍微高于0.5的城市,都可能有成为“鬼城”的危险。


报道解释到:若一个城市的建成区面积为100平方公里,按照占用地标准,城区人口应该为100万人。如果目前该城区仅有50万人,而该城市对外来人口的吸引力并不强的话,短时间内难以达到100万人的容纳量,就很可能沦为“鬼城”、“空城”。


榜上排名前三甲的二连浩特、钦州和拉萨,你们可要多留意了。


如果把这“鬼城”林立的问题放到国家层面来看的话,问题就更显严重。


报道指出,按前述的扩城面积,新建的0.97万平方公里需要容纳0.97亿人,但过去五年,城区人口仅增加了0.35亿人。这表示,这些城区仍可以容纳0.62亿的人口。


“鬼城”如何形成

为何城市滞空的问题那么严重呢?


澳洲电视台SBS的节目Dateline指出,未来十年,中国将从乡下移动4亿人口前往城市。


《悉尼晨报》也表示,政府欲在2020年前把1亿农民迁入城市。目前,城市当中已有1亿农民。报道指出:“这表示,当局还需要建设更多的医院、学校、道路、铁路,尤其是更多更多的住房。”


但另一个层面上,有需求就不一定带动供应,这有时也是因虚荣心所致。


美国“Marketplace”网站指出,过去几年来,能带动生产总值增长的中国官员都升职。美国Business Insider网站就引述一名研究中国城市化问题的记者史密兹说,让生产总值同职业发展挂钩是间接导致“鬼城”出现的根源之一。如果能改掉这个要求,并改善当地政府如何寻求资助的话,就能解决这个问题。


不是所有地点都适合大量扩建

当然,“鬼城”现象并不会一直存在,这要看当地个别情况而定。追根究底,这是当扩建政策并没有符合实际需求情况,而产生的。


有学者曾指出,这些“鬼城”将不会一直空着。上海浦东于1990年代建成,滞空了好几年,过后才有些生机,类似鄂尔多斯的“鬼城”将来也会遵循这样的发展轨迹。


但是,接受Business Insider采访的史密兹表示,浦东是抓紧了中国与世界接轨之际发展起来的。中国“入世”后就一直秉持双位数经济发展的增长前进,而近几年来经济发展不如前。另外,浦东位处上海,是世界最大的港口之一,而“鄂尔多斯则是沙漠中的城市,连地下水也快凿光了。”


王志纲工作室战略研究院资深研究员王放说:“从榜单可以看出,重灾区是三四线城市。这些城市自身产业吸引力不强,但城市扩张催生了很多新区、新城,城市人口容量与城市扩张率不匹配,忽略了城市发展的常识性规则。”他指出,若政府引导得当,补充和承接中心城区功能,有望及早返回“人间”。


“能不批就不批”

中国前任国家住建部副部长仇保兴曾呼吁,中国城市规划绝不能步美国后尘,即大幅降低单位土地面积上的人口密度,造成严重的能源、生态、耕地等资源的浪费。他称,中国人口众多,必须选择紧凑型城镇的发展模式,坚持每一平方公里建成区1万人口的占用地标准。


中国国土资源部最近就针对这样的资源浪费提出对策,下发《关于推进土地节约集约利用的指导意见》。国土部规划司司长董祚继向媒体表示,目前城市新区扩张问题比较严重,“今后我们将严控城市新区用地,能不批就不批”。


的确,这样的房楼过剩,将引发更实际的问题。《华尔街日报》今年5月就刊登报道指,中国“房产市场最根本的问题,是三线城市的房产过剩问题。”


报道引述一名分析员说,这些滞空的单位显示对房产的投资已经太多了,“中国去年的新房屋销售量就占了国内生产总值的12%”,是历来最高的。这样的比例,是“不可持续”的。


《悉尼晨报》解释了中国房产过剩的现象:如果房价大跌,制造业也就会萎缩,相关的理财产品和非银行贷款将贬值,钢铁需求也会受影响。


报道提醒了不能单凭一线城市楼价发展来粉饰中国房产的前景。报道引述野村证券的一名分析员张志伟说:“在中国,房价跌幅最终的,是三四线城市,这些都不在投资者的视线以内,他们关注的是北京上海。


“这跟美国房价泡沫破裂一样。当时,纽约市房价并没有下跌,反而是奥兰多、拉斯维加斯首当其冲。”


来源:联合早报网



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