周二市场说丨海南“休克式”疗法让楼市停摆并不明智

丁祖昱 丁祖昱评楼市 2018-05-08

海南房地产市场突然间从“天堂”到“地狱”,经历了2016年复苏,2017年火爆,2018年4月13日中央宣布支持海南探索建设自由港,市场随之到达沸点。不过,4月22日海南全岛升级紧缩调控,市场瞬间进入“速冻期”,从沸点到冰点仅仅十天时间。



其实上一轮海南房地产市场出现过类似场景,2010年国务院发布海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略,之前市场已开始启动,发布后瞬间到达高点,随后进入了很长时间的调整期。两者之间最大差异在于本轮是政府运用行政手段,导致市场发生了180度转变;上一轮则是市场自发调整,诱因在于供应、需求、配套等诸多方面因素。经过数年时间,海南市场好不容易进入新一轮发展期,岂料政策“大棒”突袭。


海南建设自由港政策是前提,更需要的是人,人才是自由港能够落地实施核心和关键。如今,海南房地产市场贸然采用“休克式”疗法,这对于人才引进、各种人群导入实际是有巨大的“杀伤力”。海南本就是国际旅游岛,这在多年前已经确认下来,就是需要大量的岛外人口加入。并且,海南还不是一般的旅游岛,拥有独特的气候、地理位置等先天条件,十分适宜中长期度假型居住需求。特别是北方地区旅居客群,其在海南的居住时间越来越长,从原先的一周到现在的三个月以上。如果是1-3个月以上的度假型居住需求,实际上买房比租房更合适,当然租赁住房也需要一定的供应量。事实上在每年的十月份以后,三亚便成为东北居民的聚集地,说明北方地区旅居客群对于海南有着较强的依赖度。



如今为了所谓的不依赖房地产,贸然采取“休克式”限购方式,让海南房地产停摆,实际是不负责任的做法。具体而言,非本省户籍家庭在海口、三亚、琼海购房在海南社保累计缴满5年,在上述区域之外在海南社保累计缴满2年,首付比例不低于70%,且限售5年,等同于海南房地产市场对岛外居民说“不”。有序地、合理地、生态地开发海南房地产是建设美丽新海南的应有之义,但让海南房地产一夜之间回到“解放前”,完全违背市场的客观规律,应该尽快予以纠正。我认为原先岛外居民在海南限购一套住房是合理的,还可以通过合理的限购政策以及一定的价格手段调控海南房地产市场,行政+市场双重手段其实是可以对于海南房地产市场进行相应控制的。引进人才方面,政府可以配置一定数量的人才房、租赁住房等,着重解决引进人才居住需求,而现在的做法我认为是非常不明智的。


出台行政手段的确很容易,效果也立竿见影,但后果难以预料,其实很多事交给市场就可以了。


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