任志强坚定:中国房价永远上涨!还能涨20年!房产税也就是他们吹吹吧!

 

在房地产界,任志强是最火爆的热点,没有之一。


作为多军的鼻祖,任志强曾挂帅东南,一夫当关,战绩赫赫,一直坚持“中国房价永远上涨”的铁打理念。



leslie
房地产未来还有二十年的红利期


价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么?


意味着,城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移,小城市人口往大城市迁移,弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。


流动产生需求,需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化,城市分化。分化后,强的城市会一直需求叠加,弱的城市需求减退,直至衰亡。


所以,中国未来的房价会一直涨,且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨,需求没了还怎么涨?如果涨也是通货膨胀的字面意思,例如20年后小县城工资都2万出头了,房价6万有何不可?


但是,作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底,这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。


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房产税出台:也就是他们吹吹吧


今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问,记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税,这个副部长告诉他,中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂,没看过中国的税法,他不知道1951年的时候,1949年的时候我们是房产税是房产税,地税是地税,1951年的时候把房产税和地产税合并了,叫做房地产税,那个时候土地和国际一样是私有产权的。


如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史,我想他一定是搞错了,这个副部长,如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了?因为公私合营以后没有私人房屋了,全都是公家的了。因此,房产税没人收了,没法收了,收谁的?收不了了,所以他就取消了。


取消以后变成了什么?就变成了工商税,变成了城市维护事业税,附加税,土地使用金,土地出让使用税,耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种,都是属于房产这个范围之内。


因为凡是收了房产税的,都不能收其这类的税,房产税你都收了,不就是改善环境吗?维护城市的,你还能收绿化税吗?类似的情况很多。现在的情况下,2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候,或者是我们房产税初期的时候就提出,要减去相应的税费。


但是现在后头这句话都被人抹了,他们总想在不减现有税的情况下加税,这是不可能的,老百姓一定会造反。


但是如果减了一些税,再征,能不能解决现在的土地财政问题?解决不了。不懂行的人以为,房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了,土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费,它是复利计算的。可是你要把它分成70年收,政府兜里一下子就没钱了,所以替代不了地方税。


回答记者问的时候,他提出通过房产税来调紧税负公平问题,如果要现在收房产税,税负是极不公平的。


第一,现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理,否则就是税上加税。


第二,原有房屋的价格构成是不一样的,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金,我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是没有交土地出让金的房子,你能一并收税吗?你要一并收税的话,可能就会出现很多麻烦。


我们还可以看到有的交了大市政费,基础设施费,什么什么一大堆,有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子,商品房改成了房改房,有的不是,是原来分配的住房改房。


这里头的构成矛盾很多。最重要的是,我们的房改文件1997年23号文件,朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话,叫老人老办法,新人新办法。那今天你要统一收税,人家说了,文件上写着,我老板得老办法,你怎么能按新人新办法解决呢?所以统一实行这种房产税,几乎是不可能的。


有人老问,房产税出台,房地产税出台了,也就是他们吹吹吧。


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任志强:今年是抄底好时机



1、现在是买房的大好时机吗?


2、哪些地方的房子万万不能买?


3、买哪些地方的房子房价会涨?


现在是买房的大好时机吗?


我们看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。


利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。


哪些地方的房子万万不能买?

分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。


买哪些地方的房子房价会涨?


大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?


在座的这些人,我开谭总召开的会,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。


所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。


任志强3次非常著名的赌约全胜

牛刀&任志强


赌注:房价如果再涨,从此不再谈房价


2010年初,著名地产空军叫板任志强,称如果今年70个大中城市的房价涨幅超过5%,他就再也不谈房价;倘若房价涨幅不足5%,则请任志强从此闭嘴。


2010年底,房价上涨超过6%,任志强获胜。

郭建波&任志强



赌注:房价必降,不降裸奔


2012年12月,深圳英联不动产董事长的郭建波在微博上约赌任志强,预言一线城市楼价的全面下跌行情即将开始。


按照郭建波的赌约,如果明年3月中国楼市出现上涨,他将于明年在北京长安街,裸奔十公里,反之则要求任志强在媒体上公开道歉。


3个月后,2013年3月30日晚间,郭建波表示,对于去年底他发起的与知名地产商任志强之间的赌局,他愿提前认输,并向“平安北京”提出申请,希望批准其履行“在长安街奔十公里”的赌约。

吴晓求&任志强



打赌观点:买房不如买股票 or 买股票不如买房


吴晓求,著名经济学家,金融证券研究专家,金融系教授,博士生导师,教育部长江学者特聘教授。


吴晓求透露:2013年的时候曾和任志强打赌,他认为五年内房价不会再往上涨,号召大家买股票,而任志强则号召大家买房。“现在过去四年了,我非常的恐慌,当时我说五年以后看谁能赢,一开始我雄心勃勃,因为中国不可能违背这样的规律,但是到了现在发现,我输的概率要大了。


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合肥一般公共财政预算收入降1.8%


根据各地方公布的数据,2017年1-11月全国一般公共预算收入(不含卖地收入)同比+8.4%(前值+9.2%),11月单月同比下降1.4%(前值+5.4%),其中,地方本级财政收入(不含卖地收入)同比+8.7%(前值+9.7%),11月单月同比-3.8%(前值+7.3%),表明中央和地方政府财政压力加大、其中尤其地方政府。



再来具体看兰州、南京和合肥,2017年11月,南京、兰州和合肥的一般公共财政预算收入同比分别为-10.0%、-6.6%和-1.8%,较前值+15.7%、+57.5%和+31.9%分别大幅跳水式下降25.7、64.1和33.7个百分率,房地产交易额的大幅下降造成了地方财政收入的跳水式下降。



而2017年1-11月全国国有土地使用权出让收入同比上涨35.3%,由此也就造成zf对土地财政的依赖不降反增,但随着卖地成本的快速提升,卖地的毛利率也将下降,因而在全国持续调控1年半后,迫使zf试探性松动调控政策。压力加大是zf频频试探松动楼市调控政策的主因,如限价略松、人才引进和限售替换限购等。


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合肥等20城加入抢人大战


"赠送50%住房产权““一天抢到8000人”、“3年落户100万大学生”……近期,各地纷纷上演“抢人大战”。至少20个城市先后出台包括解决户籍、提供租房购房便利条件、支持创业等吸引人才的新政策。

很显然,一些城市正在以人才竞争为由头,用另一种方式松绑限购政策,以增加楼市成交量,维持楼市稳定。事实上,除了南京外,武汉、长沙、济南、郑州、成都、重庆、沈阳等城市早就以“抢夺人才”为由,针对部分人隐性放松了楼市限购。郑州甚至都不用落户就可以买房。


落户放开后,楼市的影响是什么呢?


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落户放开3个月 引恐慌性购房


     最近,陕西西安的部分区域楼盘热销,一些楼盘出现“一房难求”的现象,3月西安市新建商品住宅价格同比增长11.2%。



  有媒体以《3个月21万人落户到这座城市,却发现一个尴尬情况》为题,认为房价上涨与今年西安推出的“落户新政”吸引大量外来人口有关。


  的确,仅今年一季度,西安市就新落户24.5万人,几乎是去年全年迁入人口的总量,但落户新政并非房价上涨的主要原因,恐慌心理才是房价上涨的“幕后推手”。


      从今年春节以来,西安市的很多楼盘就处于房源短缺的状态,刚需买家、改善性购房者和投资客们奔走于各个售楼部之间寻找房源,却被告知房已售罄或暂无开盘计划。记者在西安市曲江新区多个楼盘走访发现,过去购房者进门立刻有置业顾问主动上前笑脸相迎,如今,置业顾问们大多坐在椅子上懒得起身,购房者上前问长问短,得到的答案几乎都是“没房了”。


  某楼盘置业顾问马宁表示,现在的楼盘基本上都已经没房了。“高层到7月初卖,户型就这两种,一个93(平米),一个120(平米),价格没出来,到跟前以物价局价格公示为准。这个市场上不可能便宜……”


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房价为什么会涨?


供应端:土地供应已经连续两年下滑



任总表示:2015年土地供应就是负的33%,很多城市土地已经出现短缺。2016年,政府的土地供应继续下滑,部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。目前一线城市库存平均已经只有6个月左右,已经远低于12个月的安全库存标准。如果一线城市不再建房,不出6个月,市场上将没有新房库存,这样房价怎么会不涨。


当然这是最极端的情况,我们现在销售的房子和竣工的房子的比例是1:2.12。也就是平均每竣工了1套房,就卖了2.12套。这样下去房价只会越来越高,而只有趁早买房,才是最省钱的办法!


需求端:城市人口还将继续飙升


目前,因为土地稀缺,部分一线城市已经在限制人口,比如北京之前还提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。并且市里给各个区还下了任务,区里就把任务分割给了管辖下的各个企业,但结果却收效甚微。


这是必然的,随着竞争的日益激烈,一线拥有更好的教育,更好的医疗,以及更好的前景,越来越多的家长不惜花费精力、金钱购置属于教育质量好的小学学区、学位房产,这样下去需求只会越来越大,房价越来越高。


现在楼市稳定,买房时机正好



现在政府的高压下,开发商不敢冒险,新开的盘都只能降价出售,不少信楼盘的价格要便宜上万元,尤其是一线城市,基本都降价1万~2万了,因为政府要控制预售价!所以说现在能买到房,就是赚到!


也有不少业主急需用钱周转,把房子低价抛售的。而这正是刚需购房者趁机捡漏、低价入场的好时机。


但是仍有不少人在买房的时候寄希望于政府调控,寄希望于楼市崩盘,不愿意忍受购房压力,从而导致自己和房子越拉越远。


最后说一句,那些总在观望或犹豫不决的人啊,房子100万的时候不买,等涨到200万还是不买,最后发现房价涨到连首付都出不起了。


所以, 趁房价现在还稳定,赶紧咬咬牙,该借钱就借钱,给自己买套房!



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