宋家泰:他们知道得太多了

宋家泰 宋家泰读书圈 2018-06-07

6月6号,我在IFC内的哈佛大学上海中心,参加了一次“中国城市化现在与未来高峰会议”,发言嘉宾有14名,听众大约不到50人的样子。小范围闭门会议,会议持续了全天。


哈佛大学组织的这次活动,非常专业,干货很多,我把印象深刻的地方记叙下来,再加以个人评点。这篇文章不是会议记录,只是一个充满了宋家泰个人色彩的借题发挥。全文约1万字,阅读时间约为15分钟。


1、高峰会议举办的场地,在上海国金中心汇丰银行大楼5层,是按照哈佛大学商学院教室样子布置的,很有学术气氛。这次会议是由哈佛中国基金和哈佛大学地产学术委员会联合主办的,会议的主题旨在讨论“中国新一轮城市化及其对经济增长、城市管理与建设环境的影响与互动”。你看,连主题都这么学术化。



2、会议从早上9点半开始,下午17点半结束,分为5个专题对话,每个专题时长从45分钟到100分钟不等,每个专题有主持人一名,演讲嘉宾2-3人,每个嘉宾演讲10-15分钟,然后主持人评点和提问,最后嘉宾们回答听众问题。这些嘉宾,每一个人都有演讲一天的实力,但是哈佛把他们都压缩到了一天。


3、发给每个听众的会议议程小册子,是中英文的。有会议简介、嘉宾介绍以及详细的议程。令我惊讶的是,每一个专题都按照会议议程,非常准时的开始和结束,没有废话,干脆利索。这跟主持人的控场能力密切相关。


4、大部分嘉宾的发言和对话,都用非常流利的英文,哪怕他/她是中国人,英语说得家泰醉,直把上海作剑桥。非常国际化,非常起范儿,但是同声传译损失了不少细节,当天最精彩的专题对话五,恰恰是全说普通话的。




专题对话一,政策与发展。


5、对话时间100分钟。主持人是William Kirby,中文名字叫柯伟林,是哈佛中国基金主席、美国文理学院院士。演讲嘉宾有三位:


仇保兴,国务院参事,中国住房和城乡建设部原副部长。

Philip Allmendinger,英国剑桥大学人文与社会科学学员院长。

吴志强,同济大学副校长。中国工程院院士,德国工程科学院院士。


6、William Kirby说他上世纪80年代曾经在上海居住过,当时的上海跟30年代几乎一样,只是更加老旧和破败了。1992年他曾经去上海社科院拜访过张仲礼院长,张院长带他到陆家嘴参观,指着一个大沙盘,跟他说将来的上海城市前景,William Kirby说自己嘴上表示了一番赞叹,但是心里是不信的,20多年过去,大家现在国金中心开会,张院长跟他说的每句话每个预言都兑现了。


80年代William Kirby看着上海满大街都是自行车,现在上海满大街还是自行车,只不过都变成了易耗品。


家泰曰:推荐大家去看一部电影《上海假期》,1991年由许鞍华执导,午马、刘嘉玲等人主演。这部电影拍摄的时候,上海还没有开始大开发,它的样子基本就是William Kirby当年在上海看到的样子,“展现了在二十世纪八、九十年代交会时的上海平民生活的面貌”。可能也是三四十年代上海的样子。国民党跑路的时候留下的电话系统,那时还在用,可见连电话数量都没有怎么增加。


《上海假期》中饰演爷爷的叫午马,在港片黄金时代是金牌配角,这部电影里他面对一个从美国回来的孙子,年龄代沟文化代沟弄出不少笑话,但把我看哭了。午马先生2014年去世。


William Kirby所说的张仲礼院长,就是传说中那种民族精英。张仲礼1941年从上海圣约翰大学毕业,1947年考入美国华盛顿大学,博士论文《中国绅士》非常经典,他第一个运用中国县志的数据材料,对19世纪江南知识分子展开研究,他们的构成、科举、收入、在社会中的作用等等。至今在美国仍是中国学博士必读书。


张仲礼是华盛顿大学当时最年轻的终身教授,1956年他坚定地回国,在上海社科院工作了50多年,2015年张先生去世,在95岁的一生中,他看到了上海从辉煌到破败,再到辉煌的全过程。


7、仇保兴做过金华市市委书记和杭州市市长,也做过哈佛访问学者,是一位学者型官员。他说中国的城镇化会分为上下半场,上半场是是为了物质文明追求GDP,先污染后治理,是灰色城镇化,下半场将是以人为本的绿色城镇化。


仇保兴说现在大家研究城市化,都引用诺赛母曲线,这是美国学者研究北美城市化的结论,诺赛母曲线有两个拐点,一个是30%左右的时候城市化加快,另一个是70%左右的时候城市化的速度减缓,大家认为我们离70%的城市化率还很远,还有较长的发展时间。


但仇保兴认为这个诺赛母曲线其实误导了我们,因为美国和加拿大是移民国家,原住民很少,外来移民对乡村没有什么留恋,哪里赚钱去哪里,因此他们赚完第一产业的钱,跳到第二产业第三产业都没有关系,但中国是原住民国家,三代以上都是农民,讲究叶落归根,祖宗崇拜,清明节还要回去,人们的根是在农村。所以不会有那么多人涌入城市的,因此仇保兴认为,中国的城镇化拐点不是70%,而是55%左右就是拐点,65%的时候就会峰顶,这时候会出现逆城市化,城市人到农村,农村人到城市,互相串来串去,住在城市里的人65%,农村的人35%。城市化率现在已经放缓到0.7%~0.8%/年。


家泰曰:我曾经听过任志强的演讲,他认为中国的城市化率在2030年会达到70%(目前是58%,每年增长1%),如果按照仇保兴的说法,房地产行业快凉了,如果按照任志强的说法,房地产行业还有20年的快速发展期。


我个人比较倾向任志强的说法。我觉得只要到了城市,但凡能立足,大家都不愿意再回乡村的老家了。我们也承担不起欧洲那种城镇化的——我去德国旅游,亲眼看到人家的小城市都很富足漂亮,都有很好的医院和学校、便利的交通和丰富的文化设施,中国承担不起这种城镇化的,GDP虽然到了世界第二,但是一人均,我们就是个穷国,大城市其实是最经济的。我一直跟别人讲,上海20年后人口一定会破5000万的,我可以在这里立一个Flag,如果这篇文章20年后还能找到的话。


8、仇保兴说政府有关部门也意识到,超大城市是黑洞,吸引了所有的资源,为了疏散人口,上海前几年曾经搞了一个“1966城镇体系规划”,即1个中心城、9个卫星新城、60个镇、600个村。9个新城搞得不错,但是60个镇一直没戏,后来上海想了一个办法,让上海的三甲医院必须在这些镇设立分院,使其医疗水平大大提高,一些好的学校也在这些镇开设分校,每个镇都有一个产业化主题。只有这些镇的医疗教育水平提高了,经济水平提高了,大家才愿意去,这才让上海有底气提出2030计划,把主城人口减少,疏散到镇上。


家泰曰:仇保兴关于城镇化的发言,涉及到老龄化、水资源短缺、郊区化、碳排放、交通拥堵、韧性城市、城市交通需求侧管理、保障房建设体制、发展特色小镇等等,他在不同场合都说过,在网上都可以搜索到,大家感兴趣的可以去看看。仇保兴说城市是问题的根源,也是解决问题的钥匙。我觉得任志强大炮声音虽然很响,但是仇保兴的言论逻辑也是自洽的,他还是国务院参事,对政策的影响力依然很大。


9、仇保兴有一个观点,是中国的土地所有制度,避免了国外城市化中的大坑,比如中国没有出现美国式的郊区化,城市规模巨大,大家主要靠汽车出行,不仅耗能而且耗时;比如中国也没有出现拉美式的大型贫民窟,大家住在铁皮房子里没水没电没工作,犯罪横行,生活靠政府救济;比如中国公共品提供的还算比较均衡,不像当年狄更斯笔下的伦敦——这是一个最好的时代,这是一个最坏的时代,富人面前应有尽有,穷人面前一无所有。


仇保兴说,没有愚蠢的资本,只有愚蠢的政府,“产权”就是个水坝,由于不允许农民把土地卖给城里人,这就避免了大家去村里买宅基地,把房子建得越来越远,形成郊区化,也避免了失地农民把卖地的钱花光后,涌到城市里来沦为贫民。


家泰曰:仇保兴曾经是住建部副部长,他是不赞成农村集体用地入市的。这个跟任志强的观点又截然相反,近年来任大炮在发言中经常diss仇部长,说经济发达国家没有一个国家是政府垄断土地的,“不能让城里人到农村去买宅基地。城市的资源和金钱如果不能进入农村,农村怎么能富呢?”


我个人觉得每个城镇都有“控制性详细规划”,也不是谁能买农民一块地就能随便盖个大宅子的,真是出现了郊区别墅林立,那是有法不依执法不严违法不究,不是土地所有制的问题。资源还是尽量市场化比较好。


11、Philip Allmendinger说21世纪是城市的世纪,他给大家展示的幻灯片中,有一张照片,可以发现欧洲的城市化,是北欧高于南欧,人口也在转移,因为城市是人制造的,有发展就会有衰落。Philip说城市化让10亿人摆脱贫困,但也让中产阶级增长停滞。不是所有人都从城市化上受益,体现城市发展的差异化,这导致了民粹主义,即城镇化越高,政治光谱越进步。英国的脱欧,就反映了这一趋势。



家泰曰:欧洲也在应对技术和经济进步带来的社会不公平现象,人工智能可能会导致欧洲人失去1/5的岗位。城市间会出现马太效应,经济好的城市愈发有吸引力。我曾经听高晓松在一期视频节目中讲过,以他在欧洲多年的游历观察,发现欧洲越往南,人们的肤色越多样,头发越黑,女生越漂亮,食物越好吃。比如法国南部的女生比北部更漂亮,南面西班牙的食物比北面英国更好吃云云,原因是欧洲南部在历史上被穆斯林等民族统治多年,人种混杂,气候温和,食物多样。欧洲南部的男人,不需要多么努力,就能享用美食,获得美女相伴,奋斗精神偏弱。而欧洲北部,比如德国、英国、瑞典,男人只有在事业上拼命,才能吃到美食,获得美女芳心,因此经济就发达云云······


12、吴志强是中国城乡规划学理论和工程实践的领军人物,吴院士全程英文发言,PPT精心准备过,偶尔冒出一句中文就是金句,比如说为啥中国人是勤劳智慧的民族?因为城镇化的前半段,之前的40年是以勤奋的劳动力推进的,是体力城镇化,后半段是有智慧的创造力推进的,是智力城镇化


改革开放40年,中国的城镇化从18%增长到了58%,提高了40%,6.4亿人从农村到城市,占了中国总人口的46%。平均每年有1600万人进城,但是1980-1990年每年只增长了650万,1995年以后,每年进城人口达到2000万人以上,最高年份出现在2010年,接近2500万。



我们现在吃的粮食,都不是29岁以下的人种的。中国已经从一个8亿农民的国家,变成了一个8亿城市人的国家。富国无穷农民,这是接下来中国经济面临的挑战。中国城市经济在国民经济中间的地位也大幅提升,1978年占整个国民经济总量的36%,2018年占了国民经济总量的80%,提升了44%。中国的城市用地,1981年建成区面积为7438平方公里,到2016年为54331平方公里,增长了7.3倍。


城镇化包括人口的城镇化、经济城镇化和社会城镇化,市民社会的雏形已经在中国悄然崛起,随着中国高等教育的大众化,更加固了整个市民文化和社会生活方式的快速向前推进。


家泰曰:我曾经在朋友圈发过一个笑话,说从前有个电梯,里面坐了几个开发商去见政府领导,一个人不停地原地跑,一个人不停地做俯卧撑,还有一个不停地用头撞墙。电梯到了顶楼后,领导问他们怎么上来的,一个说我是高周转奔跑上来的,一个说我练内功俯卧撑上来的,一个说我创新拿头撞墙上来的。电梯就是中国的城镇化,这三个哥们就是天天开发布会介绍成功经验的大佬们。


每年上千万人进城,这些人都需要有房子住,2010年接近2500万人进了城,2011年至2013年是中国水泥使用的高峰期,这3年水泥消耗量为64亿吨,而美国的1901-2000年一个世纪才消耗了44亿吨,中间还经历了两次世界大战。我们每年消耗世界水泥产量的50-60%。


13、吴志强很自豪的说,曾给德国总理默克尔做城镇化产业布局研究的团队,有8个专家,目前有3个在同济,他们正在做一个研究,把全世界13810个城市近40年的城市化发展数据,进行收集整理,把数据喂给人工智能,做一个世界首例城市智能推演平台,最终来预测中国未来城市化发展进程。吴院士说资本是很笨的,他们其实不知道该往什么地方去发展,有关部门也很笨,像仇保兴所说的上海1966城镇体系规划,之前也是没有推演的,他这套系统可以帮助中国更有效的城镇化。


吴志强说,他们这个团队把城市分为7类,萌芽型、佝偻型、成长型、膨胀型、成熟型、区域型、衰退型。他曾经让团队研究过中国所有的省会城市,发现1948-2018年,所有省会城市在该省的首位度都提升了。结合东南沿海城市群的崛起,吴志强说了一个非常简洁的论断,哪里有权力哪里就有发展,哪里有改革开放哪里就有发展,城镇化原来就是两股力量在推进,一个是权力,一个是市场,现在应该加上一股新的力量,就是“大脑”,未来40年是智能城镇化,依托区域都市圈,集合智能协同力和创新要素,精密制导,促进城镇化发展。


家泰曰:利用人工智能来预测上海未来的城镇化水平,肯定比拍脑袋要强。只是不知道这个平台,能不能公开研究成果,让我们知道哪个城市的城镇化远景最好,便于开发商拿地,以及提前置业······




专题对话二,经济伙伴关系。


14、专题对话时间80分钟。主持人是王冰女士,是哈佛GSD房地产和建成环境主任。演讲嘉宾有三位:


许成钢,长江商学院经济学教授,欧洲经济政策研究中心研究员。

Eric Shaw,美国首都华盛顿规划委员会主任

Hiroo Ichikawa,市川宏雄,日本森纪念财团执行董事,明治大学政府系前系主任


15、许成钢提到了“产业集群”这个概念。他和同事们研究了上千个产业集群,发现在产业集群里,资源配置更高效,资源朝着生产率更高的企业流动。企业的生产效率更高,经济发展速度更快,城乡不平等程度更低,而且这个产业集群一定是靠民营企业自发形成的,国企无法形成产业集群效应,越大的国企越浪费社会资源,央企尤其扭曲。


跟国外情况不同,中国的产业集群,受到严重限制。因为发展经济的三要素,土地、人力、资本,在中国都是无法自由流动的。全面的土地国有制,农民根本无法交易土地;户口制度虽然最近有所放松,但仍有限制;民企在获得资金方面受到限制。因此,中国的城市化和工业化,是分开的。是乡镇企业,奠定了产业集群的基础。


产业集群最发达的地方,依次是浙江、江苏、广东、上海。由于中国产业集群的发展逻辑跟国外不同,因此克鲁格曼等国外经济学家的研究模型、度量方法,在中国统统失效。因为在西方发达国家,产业集群是民间经济力量自发的形成的,政府只是辅助角色。


港珠澳大桥无法帮助大湾区的经济融为一体,因为香港澳门广东的界限不是省界,是海关,每次过关都很花时间,不知道港珠澳大桥2018年中通车后会不会有所改善。


发展是制度带来的,问题也是制度引起的。深圳目前经济发展势头最强,高科技企业很多,就是因为当地政府放松对民营企业的管制。但是深圳模式没有办法扩展到广东省其它地方,比如附近的惠州,广东省不愿意让渡更多的行政管理权给深圳,这就是制度带来的限制。


家泰曰:许教授关于土地所有制的看法,跟仇部长是不同的,他认为应该放松监管,只要解决资源错位,比如让土地、人口、资本有更好的流动性,中国经济立刻就有30-50%的增长——我们整天讲新常态,要适应中国经济今后增长放缓,可我们还有这么大一块肥田没有开采啊。


许教授提到了帕累托最优(Pareto Optimality),就是指资源分配的一种理想状态,在一群人中分配一种资源,从一种分配状态变到另一种状态时,没有使任何人境况变坏,至少让一个人变得更好。限制农村集体土地入市,不符合帕累托最优。


许教授曾经获得孙冶方经济学论文奖,首届中国经济学奖,是顶尖级的经济学家,如果按照他的逻辑,房地产开发领域,国有企业的效率并不高,他们能拿到最便宜的资金,拥有大量的存量土地,却未必能生产最好的产品,具备最快的发展速度,这就是资源错配。许教授的研究成果表明,“非民营产业集群的不平等增长,高于全国平均”,学术用语严谨,骂人不带脏字,说白了就是全民所有的企业,反而造成了全民更大的不平等。


16、Eric Shaw说华盛顿DC是一个“新城市”,自上世纪30年代才开始大发展,城市规模在美国排名第20名,目前是70万人(2000年的时候是58万人)。Eric认为华盛顿DC在城镇化过程中,面临的最大挑战是收入不平等


家泰曰:北京2000年的时候,人口是1364万,2017年末,人口是2170万人,这还是把很多人口疏散出去后的统计数字。十八年来,美国首都人口增长了12万人,中国首都增长了806万。美国首都的人口数,可能还没有北京公务员的数量多。从这个角度,可以看出美国无论在城市规划、城镇化进程、经济发展、人口迁徙政策等等,跟中国都有巨大差别,确实不能用美国的经验来套中国。


17、市川宏雄的演讲中,提到了GPCI指数(全球动力城市指数),这份报告从2008年开始首次发布,每年对全球44座大都市进行评价和排名,以这些城市的“吸引力”为依据,即吸引世界各地有创造力的人士和企业的综合实力。评分以六类指标为基础:经济、研发、文化互动、宜居性、环境和方便度


2008年,GPCI的前十名依次为纽约、伦敦、巴黎、东京、柏林、维也纳、柏林、阿姆斯特丹、波士顿、洛杉矶、多伦多。


2017年,GPCI的前十名依次为伦敦、纽约、东京、巴黎、新加坡、首尔、阿姆斯特丹、柏林、中国香港、悉尼。


这10年中,维也纳、波士顿、洛杉矶、多伦多从前十名中出局,香港、首尔、悉尼、新加坡进入,可见亚太经济的活跃。



东京继2016年首次超过巴黎跻身三甲之后,2017年在“文化互动”和“方便度”两项指标的得分进一步提高,拉近了与第二名纽约之间的差距。新加坡是亚洲整体品质均衡度最高的城市,除“宜居性”之外的所有其他指标,得分均位列前十强之内。


值得一提的是,新加坡凭借其丰富的自然环境和一流的空气质量,跻身“环境”指标第三名。首尔连续第六年总体得分位列第六,由于拥有大量的专利申请并汇聚了大批研究人员,在“研发”指标上表现强劲。


虽然香港总体排名从第七滑到第九,但“方便度”指标排名仍然极高,悉尼在“宜居性”高分支持下,七年来首次跻身总体排名十强之内。


家泰曰:市川宏雄是日本森纪念财团执行董事,陆家嘴三大神器之一“开瓶器”,环球金融中心就是这个财团开发的。GPCI指数是由森纪念基金策划的日本唯一的全球城市排名指数,2017年上海的GPCI指数排名15,北京为16。





专题对话三,房地产视角下城市化挑战与机遇


18、专题对话时间45分钟。主持人仍是王冰女士。演讲嘉宾有三位:


夏海钧,恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事

唐军,首创置业前总裁。

周忻,易居中国董事长、总裁


家泰曰:专题对话中的嘉宾本来还有万科集团的总裁祝九胜,因为有突发事情九哥没到,但是其它三位嘉宾也非常强,比如夏海钧,恒大集团年报显示,夏总裁的年薪为2.7亿元,一年的工作日为251天,他一天的工资是1075万,一分钟工作时间的价值是2.24万,他在这里讲15分钟话,恒大一辆奥迪A4L就没有了。可惜主持人没有给他太多时间讲话,真是遗憾。


19、夏海钧认为很多开发商由于在一二线城市拿不到地,就去三四线城市开发,这是有隐患的,因为这跟城镇化的发展趋势不符,尤其是四线城市,未来人口是净流出的。三线城市(地级市)是城镇化的重点,如果开发触角延伸到县级市,为时过早。


恒大准备跟阿里合作,开发智慧小镇;恒大在启东开发的海上威尼斯(已经入住2万人),是度假小镇;恒大还和华谊兄弟联手开发电影小镇,未来还有足球小镇,每个小镇都要赋予核心内涵,这些都是用产业带动的城镇化


家泰曰:恒大集团2017年的销售额为5009.6亿元,比2016年增长了34.2%,卖了5000万平方米的房子。2018年的销售目标为5500亿,1-5月份恒大已经卖了2540亿,按照这个速度,恒大今年能卖6000亿?跟国外不一样,中国的大地产商在城镇化过程中的拉动作用不容小觑。


20、唐军因为年龄原因,在4月份他已经卸任首创集团总裁职务,现在正在做北京存量房源的升级改造工作,唐军认为旧城改造,把一些核心地段的存量物业,进行功能升级或者改变,也是城镇化的一种手段。赋予这些物业新内涵,在新经济下,价值会有翻天覆地的变化。


家泰曰:唐军回忆,1995年他和刘晓光等人开始创业的时候,北京三环以外就是郊区了,首创还看不上,他们只在北京二环以内开发新项目。20多年过去,唐总又回到当年战斗过的阵地,开始在二环内进行存量物业的改造。


21、周忻认为,中国房地产企业被资本市场严重的低估了。一线城市的存量资产价值也被严重低估了。周忻说易居克而瑞3年前就已经开始做存量资产的大数据平台,这个基础研究工作,易居一定会做好。


家泰曰:周忻回忆,2001年易居通过代理赚了200万,大家讨论怎么花这笔钱,有人建议把钱存起来,以应对未来的市场动荡,增强企业的抗风险能力;有人建议买辆奔驰车,出去提报的时候威风些,显得企业有实力。最后周忻用这笔钱做了一个克而瑞系统,把楼盘信息和城市地图结合起来,经过了十几年的发展,克而瑞已经成为中国最大的房地产信息综合服务商。这肯定比买辆奔驰车有意义多了。





专题对话四,经济形势预测。


22、专题对话时间60分钟。主持人是Michael Szonyi,中文名字是宋怡明,是哈佛费正清中国研究中心主任。演讲嘉宾有两位:


项兵,长江商学院创始院长。

汪涛,瑞银投资银行首席中国经济学家,亚洲经济主管。


23、项兵说自己在巴黎生病住院,出院时一毛钱没花。他觉得这才是社会主义,而中国的公共福利服务做得很差,反而是很彻底的资本主义。项教授觉得中国要加大社会保障,有它托底,自然就“脱贫”了。


项兵说世界上很少有国家还对互联网进行“防火墙”监管,这不光影响了中国下一代年青人对先进信息的掌握,也影响了外国人来中国学习生活的动力,这是巨大的损失,他也认为去掉一些监管,会获得巨大的经济增长。


家泰曰:项教授用一口流利的英语发言,语速极快,我不知道同传翻译的对不对,但我觉得他真的是热爱真的社会主义。项兵有句名言,“站在月球看地球”,强调企业家一定要有全球视野,他要求长江EMBA的学生,忘记自己是个中国人,忘记自己的公司是中国企业,因为这样会限制大家的思维,只有具备全球视野,才能参与到全球资源的整合和竞争中去,才有可能成就一批在全球的主流企业。


24、汪涛女士认为现在的小镇,把一些产业聚集起来,这是在供应端考虑问题,大家有没有想到,一家子男女老少,生活需求是多样性的,不是每个人都在小镇中就业的,孩子上学怎么办?老人就医怎么办?太太在那里住,会不会觉得无聊?


中国经济,要从关注快、金钱、税收,转为关注美学、艺术、创新。


家泰曰:有听众问,如果学习北欧国家的福利政策,人民会不会变懒,不努力工作了?汪涛回答,生产效率高≠懒惰。


我深以为然,就像一个公司,你4小时干完别人8小时的工作,不加班,别人不能说你懒惰的,这还给公司省了电费呢。





专题对话五,营造良好环境。


25、专题对话时间75分钟。主持人是庄惟敏,是清华大学建筑学院院长。演讲嘉宾有三位:


林中,旭辉集团创始人,旭辉控股董事兼主席。

田明,朗诗绿色集团董事长兼总裁

刘爱明,中城新产业董事长


26、田明全世界碳排放8%来自中国房地产行业,超英赶德,如果能够减少一些污染,对世界都是好事,于是他2016年初推动成立了一个“房地产行业绿色供应链推进委员会”,成员主要来自阿拉善SEE生态协会、中城联盟、全联房地产商会。


绿色供应链推进委员会已经运行了2年了,田明是主任委员,郁亮、陈劲松、任志强等人是高级顾问,这个委员会里有70多家开发商,会委托独立第三方对委员会里的供应商进行独立检测,哪家企业的环保工作达标,就进入“白名单”,委员会里的开发商优先采购。将来还会推出绿名单和黑名单。哪家供应商要是污染环境,就把它纳入黑名单,大家都不买它的产品。


田明认为,目前很多的小镇,不是为了发展产业,根本意图是为了圈地,因为目前仍有土地红利——中国的土地供应商只有一个,因此土地价格是不会下跌的。大家鼓吹的产业小镇,还是为了搞房地产。


田明说,在中国开发房地产,买地卖地是最赚钱的,在一块土地上做最好的产品,也无法为土地增加更多的附加值,之所以还搞开发,只是为了便于土地变现而已。


田明指出,在中国发展房地产行业是没有问题的,直到现在,美国还把房地产当支柱行业,经济是否景气,只要看就业率和房地产景气指数即可。只是目前中国房地产行业这种快周转模式,是不是还能继续下去了。已经有企业要求拿地当天就要开工了,那将来再快还能快到哪去?中国经济已经连续高速增长40年了,接下来还会这么增长吗?


针对此前有听众问北欧福利太好老百姓会不会变懒,田明说勤快是实现美好生活的手段,不是目标。企业的经营目标是什么?变大么?企业规模,到底是手段还是目标?是因为城市化推动了经济增长,还是因为经济增长带来了城市化?


家泰曰:田明搞了两年多的这个“绿色供应链推进委员会”,清华大学建筑学院庄院长不知道,旭辉的林老板也不知道,看来推广工作还得加大啊。朗诗2017年销售额为320亿元,比2016年增加了40亿元,速度相对同行,并不算快——当然,快不是目的。


田明所说的卖房不如买地,我心有戚戚焉。我们多年前曾经开发一个2100亩大盘,8年开发完毕,项目做到收尾,算了一个账,这么多年辛辛苦苦的盖楼卖房,为了追求高周转,每天跟打仗一样,还不如慢慢干,最后卖几个组团的土地赚得多。因此高周转企业其实是良心企业——如果它的质量能保证的话。


27、林中认为,现行的限价政策,无助于企业把产品做得更好,无助于 “营造良好环境”。因为开发商产品品质做得再好,也受制于区域的“价格等高线”,有关部门只会给一个区域同一个指导价,大家都不能超过。这种限价政策,扭曲了供求关系,房子是用来住的不是用来炒的,但是去买便宜货排队摇号的人群中,不少人仍是投资性需求,这对最需要房子想用来居住的人并不公平。


面对限价,林中说目前开发商已经没有观望和博弈心理了,会在这种政策条件下,调整自己的拿地策略,但对那些拿地时并不能预见后来的限价政策的开发商,这是一个艰难时段,但愿将来不要出现产品质量问题。


1990年之前建设的住宅,不符合人民“美好生活的需求”,因为很多都没有电梯,没有独立卫生间,户型结构不合理,林中说自己就住过这样的房子。这些房子,未来会被拆除重新建设,因此除了城镇化,盖新区,拓小镇,旧城改造也是一个重要需求。林中说房地产+是BAT之后新的整合资源平台。


房地产企业,到底是先做强还是先做大?林中认为是要先做大。中国城镇化,早晚会经过高速增长期,房地产一定会从散售阶段,发展到经营持有阶段,但不是现在。企业只能根据中国国情,调整自己的战略。


林中举了一个香港置地的例子,它的前身是怡和洋行,怡和洋行的前身,是东印度公司,他们已经做了160年房地产生意,old money,资金成本只有2-3%,旭辉这些企业,是new money,融资成本有时要10-12%,两者怎么竞争?企业规模上不去,信贷评级就上不去。企业为了增大规模,只能借助杠杆,财务杠杆无法加上去,那只能把经营杠杆加上去,提高资产周转率,这就是提高项目开发速度的原因。正确的时候要做正确的事,如果不趁着中国国运向上的时候尽快做大规模,将来怎么和别人竞争?做强了之后,城镇化已到了尾声,什么机会都没有了,做强还有什么意义呢?


林中认为,中国的城镇化是不均衡的,这当中有很多机会,上海城镇化已经基本结束,广州、杭州、南京的城镇化跟上海相比,差了5-7年;武汉、天津、成都、重庆的城镇化跟上海相比,差了10年;太原、长沙的城镇化跟上海相比,差了15年;梯度城镇化的空间很大。未来10年的机会,是二三线城市的城镇化。


家泰曰:旭辉2017年销售额为1040亿元。2018年的销售目标为1400亿元,1-5月份完成了508亿元的销售额。有一次我跟林中聊天,他说旭辉没有在2016年拿地王——这些地目前都面临着限价尴尬。年初我听丁祖昱演讲,说有50家企业,提出在2018年销售额要超过1000亿。这些企业对内疯狂打鸡血,对外拼命兼并扩张,相对于这些企业,已经过了1000亿的旭辉,姿态较为从容(只是相对而言),花了不少力气在 “装配式住宅” 研究上,我有一个朋友参观过万科、旭辉、宝业、远大等公司的产业化基地,认为旭辉产业化研究落地性是最强的。


28、刘爱明说产业地产是个“窄门”生意,他给大家算了一笔账,目前搞一个产业地产项目,持有成本至少大于3000元/平方米,即使月租金做到30元/平方米,回报率为30元×12个月×70%出租率/3000元持有成本=8%,只有回报率高于8%,才有可能借到钱,但是什么样的产业,能够支持月租金30元/平方米呢?


刘爱明说,中国注定是个产业大国,无法做金融大国,也无法做高科技大国,只能为全世界人民生产东西,要认这个命。产业是目标,地产是结果,只有把产业做好了,地产的价值才能上来。但是产业的服务业极弱,市场化程度不高,中科院、大学的研究报告,并不是给企业看的,也不是为企业做的,他正在做这个工作,希望能够弥补这个短板。


家泰曰:窄门是圣经上的概念,大意是路宽,走的人多,但不一定成功,路窄走的人少,很难走,但是很可能走得很好。隔行如隔山,刘爱明从一个开发商转型去做产业,实属不易,刘总对产业地产的一些看法和发言,也可以在网上搜到。林中认为,产业地产不好做,只能是一个小而美的生意,需要有灵魂人物,具备特殊的整合资源能力,还得天时地利人和都对了,项目才能做好。看来刘总就是这样的牛人。




以上未经主办方和演讲嘉宾的审阅,可能有些地方我记错了。抓紧时间看吧。

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