房价上涨!谁在说谎?

智谷趋势 2018-06-08

智谷君语:

房价越调越涨,社会住房矛盾日益突出,摇不上号、买不了房的刚需们俨然已和开发商势不两立。但是房价上涨的锅该不该让房企来背?作者一针见血,点破地方政府仍难以摆脱土地财政的真实现状。


◎作者 | 马继鹏

◎来源 | 真话财经(zhenhuacaijing) 已获授权


之前,有很多人说中国的房价违背了经济学常识,如果仔细看完下面的文章,你会发现自己受骗了。


其实,并不是房价违背了常识,而是很多人没有搞清楚现在的常识是什么?


一般来说,商品的价格是由供求关系决定的,供给多,价格跌,供给少,价格涨。现在房价大涨亦遵循这样的规律。


如果把房子理解成一般的商品,这种商品能生产多少主要是由土地和设计决定的,供地多了,就能盖更多的房子,设计时楼层更高,也能有更多的房子。


以上两个因素主要由谁决定?土地供给是由地方政府控制的,房子的设计是由房地产商负责的,但最后还是需要地方政府审批。


所以,已经很明白了,整个房地产市场,最后的主导者是地方政府,政府才是游戏规则的制定者,房产商和购房者只是参与方而已。


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最近多个城市房价暴涨,有些人觉得是开发商捂盘惜售,造成“万人抢房”的局面,不排除这是一个重要原因,但根本原因是土地供给太少。


可能有人会问,现在很多地方政府还在依赖土地财政,为什么要减少土地供应呢?不应该是多卖土地多增加财政收入吗?


一般来讲,应该是这样,但现在地方政府也知道“捂盘惜售”的道理,凭什么开发商竞拍完土地放几年可以坐地涨价,而政府不行呢?


下面的图就很好的说明了这个问题,地方政府这几年土地供应量减少了,但土地收入依然在增加,这说明啥?土地单价高了很多。



以上是近10年中国房地产企业土地开发情况。


一共包含三项指标,分别是:房地产企业待开发土地面积,房地产企业购置土地面积,和房地产企业土地购置费用。


按照国家统计局的统计口径,房地产企业待开发土地面积指的是经有关部门批准,通过各种方式获得土地使用权,但尚未开工建设的土地面积。


单独分析这个数据,可以发现,2008年房地产市场低迷,开发商建房热情不高,这个数据在近10年都是最高的,达到48161.07万平方米。


后来,随着2009年房地产市场复苏,待开发土地面积开始下降,但随着房地产企业购置土地面积的上升,待开发面积也相应的增加了。


再来单独看看房地产企业购置土地面积。


从上图可以看出,购置土地面积最高点出现在2011年,当时是44327.44万平方米,之后一直呈下降趋势,尤其是2013年开始,下降幅度较大。


到2015年和2016年,房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%,2016年只有22025.25万平方米。


所以,如果要论2016年中国房价大涨的原因,除了货币供应量增加,很大一个原因就是土地供应已经告急,在需求增加的情况下,房地产企业已经无米下锅。


2017年,房地产开发企业土地购置面积上升到25508万平方米,比上年增长15.8%,但是和2013年之前相比,还是处于低位。


与以上两个数据形成鲜明对比的是,房地产企业土地购置费用近10年一直在增长,2007年为4873.25亿元,2016年已经上涨到18778.68亿元,整整翻了3.85倍。


地价涨了,房价肯定要涨。关于这个说法,任志强有个形象的比喻,如果把房子比作面包,土地就是面粉,面粉都涨价了,面包不涨价说不过去。


不过,也有人质疑,房地产商在中国一定就不能亏本吗?从现实来说,基本上就是这样,如果面粉价格高于面包价格,地产商要不涨房价,要不先放着不开发,或者把房子建好了捂盘惜售。


现在,政府为了防止房价大涨,用“限价”的方式降房价,结果大家也看到了,万人抢房,摇号买房,购房成为少数人的权利。


从表面上看,“摇号买房”是因为新房二手房价格倒挂,买到就是赚到,本质上其实是土地供应量减少导致房子的有效供给减少,而多地的“人才战略”却创造了更多的需求。


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早些年,确实是因为土地财政的本质,导致了地方政府依靠卖地获取利润,这一方面拉动地方投资或者说 GDP 增长,另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。


这些年,地方政府都在落实“房住不炒”的房地产调控总要求,不管是一线城市还是二线城市,甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。


本以为,地方政府要主动革自己的命,主动摆脱对土地财政的依赖,但从现实情况来看,地方政府在下一盘很大的棋。


棋局是这样的:减少土地供应-通过各种手段去库存(棚户区改造、人才计划等)-房价上涨-以更高的价格卖地。


这局棋的结果就是上图显示的那样,供地减少了但是土地购置费直线上升。


土地少了,开放商为了赚钱,要不涨价,要不在单位面积土地上盖更多的房子,所以出现了以下奇怪的现象。



这是近10年商品住宅房屋竣工面积,在房地产开发企业购置土地面积从2011年大幅下降的这几年,房屋竣工面积却在一路上涨。


所以,现在很多城市楼盘房子越盖越高,密度越来越大,只有这样,才能在土地越来越少的情况下盖越来越多的房子。


这样看来,说地方政府是房地产市场最大的受益者一点也不过分,以前靠多卖地增加财政收入还可以理解,现在卖的地少了,收入却翻了好几倍,房价不涨都难。


政府为什么对土地财政如此上瘾,而且近几年把这个制度运用的如此炉火纯青?主要还是跟地方政府债务恶化有关。


按照经济学原理,去库存的最好手段就是降价大甩卖,很多商品都是这么做的,但房子在中国是一种非常特殊的商品。


去库存,如果低价抛售的话,就会引发通缩螺旋,导致资产价格崩盘,进而引起企业利润减少,导致员工工资下降,从而抑制消费,引起了商品价格持续下跌,企业利润进一步减少。


这是一个恶性循环,这也是为什么,国家过几年就会向市场投放基础货币,可以造成一种“财富增加”的假象,消费者才愿意消费。


看看下面这个例子会更容易理解,国家为什么不敢捅破房地产泡沫


假如你是一个社区便利店的老板,批发了很多酱油在小区里面卖,如果酱油全国统一降价,对于小区的居民来说,当然是好事。但对于你来说,就会亏钱。


亏钱了,便利店就会倒闭。如果你的便利店倒闭了,你赊账的上游经销商的应收款就收不上来,经销商也会亏钱,经销商就会破产,就没钱给还给生产酱油的厂家,厂家的应收账款要不回来,也会破产,它们从银行贷款的钱,就无法偿还。


再往下面联想,银行收不回贷款,那么银行也会亏损,也会倒闭。商业银行倒闭了,最后一道防线就是央行以及广大储户。


如果再恶化,整个社会就会出现信用崩溃,进而爆发大规模的经济危机。


这就是一个完整的通缩螺旋,这个螺旋能持续的根本原因在于债务杠杆过高。


现在,中国居民的负债率已经很高了,很大一个原因是房价上涨,贷款买房成为常态,所以,一旦房价暴跌,发生债务违约,后果不堪设想。


试想,如果你开便利店,进货的时候没赊账,用的都是自己的现金储蓄,商品价格下跌,便利店亏钱了,倒闭了,经销商会受到波及吗?后面的连锁反应也不会发生。


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