课题说(一)| 房地产金融老难题和新蛋糕,如何应变和突围?

易居沃顿地产研修 丁祖昱评楼市 2018-06-05

第七期全球招生 限时优惠季

报名咨询 400-700-5356

详情请戳

 

招生简章|地产高管们,是时候抛弃你那些不走心的进修计划了!



一方面,行业高度集中化和市场存量化的趋向,使得房企老业务出现投融资新问题:规模房企如何提升现金流的周转率和降低高负债?中小房企如何应对融资渠道单一困局?企业间并购如何平衡杠杆和收益?在政策监管的边界内应怎样应变和突围?


另一方面,租售并举的住房制度翻开新市场时期,租赁市场酝酿着巨大的金融创新机会,租赁市场REITS资产证券化带来新市场增量,双轮驱动下,产品创新的逻辑和模式该如何设计? 


房地产金融组将直击痛点和关注热点,通过案例跨界思辩,深度研讨房地产投融资应变之道和产品新模式。



课题聚焦


方向一 融资决策

2018年的地产融资形势比预期来得更不乐观。在一系列监管红线下,银行面临着有钱无处可投,监管胆战心惊的形势;信托机构亦纷纷主动暂停通道业务,压规模,提高融资成本。


资金面收紧,融资渠道业务收紧,势必会影响开发企业资金面,尤其是民营开发企业。其实,现阶段已经有中小企业资金开始紧张,未来可能会有部分企业出现较大困难。


中小房企面临着融资渠道的问题,而对于大房企和一些排名靠前的房企来说,降低融资成本,控制负债率则是其融资过程中必须要面临的一个重大课题。2018年一季报显示,130家房企的体负债率达到79.42%,房企杠杆率已经处于历史高位。


如果房企一直维持较高的负债,也就是一直在走钢丝,抗风险能力会非常低,万一突然碰到一个黑天鹅、灰犀牛,就很麻烦。但是对于发展中的小规模的房企,如果追求降低负债率的话,就意味着企业不发展,因为你规模太小,在行业内会很容易被边缘化,如何控制负债的度就尤为重要。


深入了解货币政策变化有助于企业在宏观和战略层面对房地产金融进行把控,在投融资的时机、方向、规模、类别等重大事项中应当做出何种决策?通过何种路径能够减轻负债?还有哪些融资渠道可以探索?一切谜题都将在房地产金融班中得到解答。

方向二 并购与风控

近年来地产界并购案例频现,譬如融创、阳光城等一些并购较为激进的房企,在市场上杀伐决断,成为并购大户。


并购大户的出现,也是基于并购市场在去年的整体上扬。根据普华永道数据统计,2017年全年中国房地产交易超过480笔,交易金额同比增加31%,超过800亿美元,平均交易规模明显增加。


并购热潮背后的原因,一方面是房企内部驱动因素,房企有规模扩张的需求,需要将企业做大做强,尤其是对于500亿以上的房企来说,若要继续扩容,并购企业是快速实现增长的方式。


另一方面,目前土地招拍挂市场的门槛已经越来越高,从行业大势来看,并购将成为未来房企的有利工具。


然而,激进的并购也会带来一系列问题:目前国内大多数的房地产并购,房企都没有仔细看并购所带来的回报,甚至有些房企不计代价地去并购,往往会造成两个关键指标出现问题:一个是销售率,一个是利润率。


在并购之后,如何从组织构架到管理体系对项目整合?如何平衡经济利益和风险之间的矛盾?并购的资金还可以通过哪些渠道获得?这些都将是房地产金融班要深入挖掘的问题。


方向三 资产证券化金融创新

REITs又称房地产信托投资基金,是一种将房地产资产进行证券化的金融产品。虽然REITs在国外早已经成熟,国内业界、学界对REITs政策的出台也早已翘首以盼,但真正应用也不过三四年左右的时间。


2015年6月26日,中国首只投资REITs项目的公募基金鹏华前海万科REITs正式获中国证监会批准并完成注册,鹏华前海万科REITs以前海万科企业公馆的租金收益权为基础资产。今年2月份,碧桂园更是完成了国内首支达到百亿级规模的REITs产品的报批,投向是租赁住房。


截至今年3月,国内市场已有12只租赁市场资产证券化产品发行,总规模超过500亿元。


REITs的本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中,分享物业租金回报及增值收益,在当前“房住不炒”政策背景下极具必要性。


尽管迎来政策利好,但税收问题仍是制约REITs推出和发展的瓶颈。由于我国暂无针对地产资产证券化的税收优惠政策,只有相当有限的存量资产在进行类REITs运作时可以将税负控制在可接受范围内,因此限制了资产证券化工具盘活存量资产的空间。


除了税收问题,住房租赁企业发行REITs目前存在的主要问题是租金回报率太低,如何通过有效的方式解决租金回报率低?如果探索出一条完善的REITs发展模式?这都是我们在未来将要探讨的重大课题。


方向四 房地产运营与金融

在传统开发已经触达天花板之际,很多房企纷纷开始涉足新的增长点,如城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓、医养健康、教育产业、文化、旅游等,房地产领域的创新转型呈现出一种蓬勃之势。


除了开发商,在这些地产创新领域也在不断涌现出新的创业公司,他们在不断丰富着房地产的创新生态链。


所有创新型公司的诞生,都离不开最开始的第一桶金的积累。在金融创投界,投资人将估值超过 10 亿美元的初创企业称为独角兽,而规模达到 100 亿美元的初创公司则被称为超级独角兽。


O2O交易服务平台、房地产经纪、共享办公空间等领域已涌现出一批“独角兽”企业,譬如最近资本以及房地产商纷纷布局长租公寓市场;还譬如养老地产、医疗地产领域,都涌现出了一批引领地产创新与变革的试水者,在这些创新运营的背后,都需要资本的持续加持和供给。


对于初创企业来说,如何才能突破资本渠道瓶颈,获得投资人的青睐?对于投资者来说,又如何才能发掘新型企业背后的潜在价值?走在创新转型路径上的新型企业,该如何借用资本实现持续有效的运营?房地产金融班将进行深度探讨和思考。



导师阵容

6位企业家领衔 洞悉房地产金融之变




课题组长 倪建达

钜派投资集团董事长兼首席执行官


带班导师 吴洋

福晟集团董事兼福晟商业集团总裁



特约导师 耿靖

绿地集团副总裁,绿地金融控股集团董事长、总裁



特约导师 阳侃

金地集团副总裁、华东区域公司董事长兼总经理



特约导师 王戈宏

新派公寓创始人、赛富不动产基金合伙人



特约导师 刘晓兰

溢臻投资管理有限公司董事长



研修收益

五大收益,用金融力量助你华丽转身


  • 通过几大模块的深入思考与研习,和对专修案例的比较研究,分类穷尽各种模式下的金融创新思路并分析其商业模型。

  • 重点房地产金融案例参访教学,中国顶级投融资大师实操案例亲授。

  • 业内大咖点拨,易沃基金护航,对学员的创新idea和项目进行点评和投资,助力新型公司孵化和成长,用金融力量助你华丽转身。

  • 三大载体共享年度课题研修成果:沃顿知识在线全球发布,易居年度顶尖案例入选沃顿商学院教材以及同名图书出版发行。

  • 易居沃顿同学会、兴趣会和联谊会,高端理事论坛和校友沙龙,搭建企业和事业发展的高效人脉平台和商机财富。


适合对象

我们欢迎你的加入


如果你是:

  • 开发企业中负责投资管理、投资拿地、兼并收购等业务条线的的CEO和高管

  • 开发企业财务条线的CFO和高管

  • 新型租赁业务板块负责人或公司的创始人、CEO

  • 投资商中房地产相关业务的板块负责人

  • 基金、银行、券商等投融资行业精英(高级基金经理、合伙人)

  • 房地产成长型、创新型公司的董事长、CEO



· END ·

推荐阅读




➤ 收割三四线,要快、准、狠!

➤ 招生指南|易居沃顿报名中多见的10个问题

➤ 师说|曲咏海,从中海出来搞了个“大海”

➤ 师说|林中:千亿之后,企业的经营之“道”!


版权声明:本文系易居沃顿案例研究与教育基地原创的文章,欢迎转至朋友圈,转载请注明出处。


|关|于|我|们|


易居沃顿案例研究与教育基地(房地产&互联网&金融)是由易居中国和沃顿商学院联合发起成立,房地产行业产学研一体化平台,房地产企业升级与发展生态圈。

2012年开始,连续举办了六期中国房地产实战研修项目,累计汇聚230余位地产企业家、学者教授和实战派专家导师,吸引了1000余位企业总裁和高级经理人学员。

易居沃顿实战研修项目首创“企业家领衔的课题组研修模式”,聚焦行业转型和升级的热点课题。以“基于经验的反思学习、案例为镜的互访学习、学以致用的持续学习”为特色。已形成实战研修班、易沃基金、易沃同学会、WERUN跑团等系列产学研项目和社群。

2018年,第七期实战研修班再次递延式进化,更多样性师资、更创新的课题、更实战的内容…,易居沃顿将展现与时代同步的发展力与整合力,聚合名副其实的“中国最牛地产圈”。

可点击文末阅读原文进行报名


    觉得不错,分享给更多人看到