财经观察 | 前5月各地楼市调控达159次 摇号购房或扩容

张毅 中国产经新闻 2018-06-12

摘要:继“最严房地产调控年”之后,今年上半年楼市调控依然保持从紧态势。


本报记者 张毅报道


继“最严房地产调控年”之后,今年上半年楼市调控依然保持从紧态势。

中原地产研究中心统计数据显示,2018年1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比2017年1-5月增加60%。其中,5月份全国有超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,刷新单月房地产调控政策次数的历史纪录。

政策如此频发、多地持续调控,上半年以来楼市发生了什么?各地管控呈现出什么新变化?下半年的调控走势又将如何?

单月政策出台数量刷新记录

延续“房住不炒”的主基调,今年上半年楼市调控的力度不改“2017年的最严风格”。

据记者梳理,今年2月,武汉首次提出了全面推行首套刚需人群优先选房的模式,楼盘预售中刚需购房者或首套购房者有优先购房的机会。保证刚需成为一些地方楼市调控的工作重点。

3月,杭州、西安、武汉(征求意见稿)等城市陆续出台了摇号卖房的调控措施,通过公证摇号的方式公开销售。目前已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安六个城市出台“卖房摇号”的措施。

4月,广州市住房和城乡建设委员会印发《关于加强住房租赁企业房屋租赁管理有关问题的通知》。根据要求,广州市住房租赁企业必须先在广州市房屋租赁信息服务平台实名注册,弄虚作假等不良行为将被纳入政府诚信系统监管,且房屋租赁企业办理租赁合同需在网上备案。

5月,北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》(以下简称《通知》)公开征求意见。该《通知》其中明确规定,“限竞房”项目不得捆绑精装修,不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

6月初,天津市出台楼市调控新政,明确严格落实天津市房地产市场调控政策,加强购房人购房资格审查,对不符合调控政策规定的,不予办理相关购房手续,坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的,将严格进行追责问责。

上述只是少数几个今年上半年发布调控政策的城市案例。根据有关机构统计显示,今年1至5月全国出台房地产调控政策多达159次。仅仅是5月份,全国就有超过40个城市发布累计多达50次的调控政策,除了一线热门城市,江门、佛山、东莞、威海、德州、惠州、赣州等三四线城市也成为了本轮重点调控对象。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时指出,今年上半年一系列的管控措施,充分说明了“房住不炒”不是简单的阶段性的口号,而是当前住房制度改革和住房长效发展机制中的一个总指导思想。上半年调控加码,采取了基于市场表现来做调控的思路,哪里有不稳定因素,哪里就有管控的细则性内容。

人才政策增加购房需求

但是我们也要看到,如此密集的楼市调控,很大原因还是在于房地产市场存在一些干扰因素。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,上半年调控政策密集出台还是因为房价涨得过快,或者房价有上涨的苗头。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时也表示了类似观点,他认为今年以来房地产调控密集出台,主要是由于供求矛盾、供求失衡、城市分化以及结构性的问题仍存导致的。尤其是部分热点城市以及三四线核心城市,房价出现了反弹上涨的行情。

以今年4月为例,国家统计局发布的数据显示,一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降,但三线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。

与此同时,在成交量方面,楼市交易有所回暖。记者梳理相关数据发现,5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。4个一线城市新房成交面积环比增加29%;18个二线城市新房成交面积环比增加11%;18个三四线城市新房面积环比增加12%。

根据川财证券报告中所述,地方棚改政策带动了三四线城市的住宅销量,一季度部分三四线城市推进棚改力度仍然较强。国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产,大幅提升居民购买力,拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。

另一方面,今年各地人才政策的发布也增加了不少购房需求。据记者不完全统计,仅5月份,就有南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策,其中近半是三四线城市。

“上半年不少热门二线或者三四线城市发布人才政策,总体上是利好人才导入的,但确实存在‘钻漏洞’的可能。”严跃进强调称,后续政策应该注重堵漏,防范此类政策被利用增加投机炒房的空间。

限售、摇号购房引关注

除了持续加码的调控力度,本轮楼市调控其实也具备一些新特点和新变化。从记者多方采访后了解的信息来看,主要表现在:从一二线城市转移到三四线城市、从热点城市转移到非热点城市;调控周期从短期变为长期;调控的手段从过去的限购、限价、限贷、限签、限商转移到限售、摇号购房以及完善租赁住房等方面。

这其中的最大变化就是限售与摇号购房手段的出现。截至目前,已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策。但值得关注的是,伴随摇号购房政策出现的乱象有所增多。

据悉,5月份部分地市的部分楼盘出现排长队买房的现象,由于中签率创新低,违规操作时有发生。譬如:有媒体报道称,西安某楼盘公开摇号时存在违规销售行为,部分公职人员目前已受到处分。

而由于限售和摇号购房,一二手房价倒挂的现象也被不少媒体关注。《中国产经新闻》记者曾在《杭州等地现“万人抢房” 都是限价惹的祸?》报道中指出,在限售和摇号购房的背景下,刚需一族会参与购房,许多本来无需买房的人也会因不愿错失套利机会而出动。这导致人们出现“供不应求”的恐慌心理,加剧抢房现象。

不过,为增加住房供应,上半年楼市在发展租赁市场方面也增加了动作。譬如:青岛方面表示,支持房企将经营方式从销售向租售并举模式转变,将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁等。

另外,为了稳定市场秩序,各地方各类督查等工作也明显增加。比如:5月9日,住建部约谈了成都、太原两市。5月1日之前,还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府。

那么,今年下半年楼市调控的趋势将如何?近来备受关注的限售和摇号购房政策是否会扩容至更多城市?

谢逸枫直言,下半年摇号与限价、限售三个政策可能会往更多的三四线城市扩容;其次,首套房贷利率和二套房贷利率可能会持续地上涨;第三,如果房价持续上涨,二手房营业税不排除有出台的可能性。当然,房地产长效机制的建设还会持续加强。

赵秀池也表示,下半年会有更多城市实施摇号购房。业内人士指出,在楼市调控的大背景下,摇号买房会出现在两类城市,一类是楼市热度较高的城市,包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市,以新一线城市和部分热点三四城市为主;另一类是存在较多楼市乱象需要规范的城市,譬如捂盘惜售、未公示开盘房源等城市。

“摇号本身是有利于规范市场交易行为和分配行为的,但摇号过程中也需要注意稳定市场预期,否则容易加紧市场的恐慌心理。”严跃进明确称,当然这也体现出当前房地产市场供求之间的矛盾,未来还是需要通过增加住房供给来进行管控。今年下半年楼市调控还会从紧,各地政府主动且精准的调控会增加。



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