2018年5月西安房地产市场报告

汉纸妹 美城股份 2018-06-16

市场综述

2018楼市调控目标不动摇,力度不放松

汉纸妹

  5月15日,成都出台《完善房地产市场调控政策通知》,率先升级调控新政,可谓将这一轮限制性市场调控措施发挥到了顶点,新政不仅以家庭为单位设置限购资格,更是对如今各地正在大力抢占的新引入人口设置了长达12个月的社保要求,政策一出引起市场强烈关注。

  同期,5月19日,住房和城乡建设部联合印发了重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的《房地产市场调控通知》,明确指出要坚持房地产市场分类调控,七条内容中既有指导意见,又有具体措施,可见的是短期内来自行政层面的市场调控现状将不会改变,甚至日益趋严。

宏观市场

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政策环境

楼市调控再度升级,西安频现市场调整 

  5月7日,发改委发布关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见,提出要严格依据城市总体规划等编制高铁车站周边开发建设规划,优化车站周边区域空间结构,杜绝边建设、边规划,避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。  

  5月8日,省政府相关部门解读《关于统筹推进县域城乡义务教育一体化改革发展的实施意见》,实施意见明确,市、县、区政府要按照城镇居住区户数在4000户及以上配套建设一所小学(含棚户区改造项目),初中相对集中的规定统筹义务教育学校建设。

  5月10日,西安市房管局发布公告,进一步说明公寓限购范围,即凡是在房产证或网签合同文本中规划用途或该商品房规划用途为“公寓”的,不论其土地用途、年限均在限购范围内。规划用途为办公、商用的,不在限购范围内。

  5月14日,西安先后发布《西安市土地储备条例(征求意见稿)》及《进一步加强建设用地规划管理工作的通知》。其中《土地储备条例》进一步明确,商品住宅、商服、旅游、工业等经营性土地,必须采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。《建设用地规划管理》通知指出,市政基础设施及公共服务等用地,原则上不得变更为商品住宅或商业类开发用途。

  5月15日,成都出台《完善房地产市场调控政策通知》,新政以家庭为单位分区域进行三重调控,即成都籍居民家庭有两套、单身一套住房的,禁止在成都11个限购区买房;户籍迁入成都未满24个月的,需要有当地连续12个月社保;购买新房或二手房,取得不动产证三年后才可转让。

  5月19日,住房和城乡建设部印发《房地产市场调控通知》,重申坚持房地产调控目标不动摇、提出严格落实企业购地只能用自有资金的规定,热点城市住房用地占城市建设用地的比例不低于25%,租赁住房、共有产权住房用地,占新增住房用地50%以上。

  5月26日凌晨,西安市住房保障和房屋管理局发布开展商品房交易秩序专项整治活动的通告,决定在全市范围开展商品房交易秩序专项整治活动。

  5月28日,西安市房管局正式启用商品住房价格网上申报信息系统。即日起,西安市所有商品住房价格申报一律实行网上申报。

2

经济环境

5月全国PMI为51.9%,全国CPI同比

上涨1.8%,全国PPI同比上涨4.1%

  5月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.9%,高于上月0.5个百分点,制造业总体扩张有所加快。

  5月全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.8%,2018年5月份,全国居民消费价格同比上涨1.8%。其中,城市上涨1.8%,农村上涨1.7%;食品价格上涨0.1%,非食品价格上涨2.2%;消费品价格上涨1.3%,服务价格上涨2.5%。1-5月平均,全国居民消费价格比去年同期上涨2.0%。环比城市下降0.2%,农村下降0.1%;食品价格下降1.3%,非食品价格上涨0.1%;消费品价格下降0.2%,服务价格下降0.1%。

  5月工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨4.1%,2018年5月份,全国工业生产者出厂价格同比上涨4.1%,环比上涨0.4%。工业生产者购进价格同比上涨4.3%,环比上涨0.3%。1-5月平均,工业生产者出厂价格比去年同期上涨3.7%,工业生产者购进价格上涨4.2%。

3

行业动态

本月行业成交及新闻动态

1.绿城西安全运村首度亮相 规划千亩运动小镇。

2.华侨城宣告终止收购曲江文投 但不影响已合作项目。

3.西安房地产新开工连续7个月负增长 后期调控趋严。

4.西安进一步简化商品房楼盘项目备案资料。

楼市观察

2018年5月西安市土地市场

从土地成交区域来看,本月依旧为秦汉新城成交面积最多,共计76.1万㎡,折合234亩,占据总量34%;其次是莲湖区,成交量为12.8万㎡,折合193亩,占比为27%。

从区域地价来看,本月莲湖区成交地为价格最高区域。其中,由西安诗画寻唐地产竞得的西莲国用(2008出)568号约120.7亩商住地为单价最高地块,最终成交单价494万元/亩,居于本月首位。

商品房数据

5月西安商品房供销齐涨,价格微跌

2018年5月份西安市商品房新增供应面积200.03万㎡,环比上涨6.9%,同比上涨112.9%;商品房销售面积234.3万㎡, 环比增长34.1%,同比上涨60.1%;5月份商品房销售均价11030元/㎡,环比下降5.6%,同比上涨23.3%。分析来看,本月西安市商品房供应和销售环、同比均出现上涨,且供销同比增长显著。商品房价格环比有所下跌,但同比涨幅依旧在20%以上。

5月西安商品房去化周期降至15个月

截止2018年5月末西安商品房库存为2242.72万平米,比上月减少了34.07万平方米,较去年同期减少25.23万平方米。5月份西安商品房销售量创年内新高,成交迎来高增长,在新增供给相对微幅增加的情况,本月商品房总库存量进一步降低,去化周期较上月降低为15个月。

5月西安商品房各区域供销价情况

5月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是曲江、浐灞和城西,分别为47.37万㎡、44.35万㎡和34.03万㎡;5月份商品房成交量排名前三的区域是浐灞、曲江和经开,分别为50.67万㎡、38.16万㎡和35.69万㎡;5月城东成交均价最高,为13204元/㎡,其次是城南,为13050元/㎡,城西成交均价最低,为10057元/㎡。(除城内)

商品住宅数据

5月西安商品住宅仍供不应求 均价止涨微跌

2018年5月份西安商品住宅新增供应面积为152.27万㎡,环比上升41%,同比上升129.67%;商品住宅销售面积186.47万㎡,环比上升39.93%,同比上升60.94%;5月份商品住宅销售均价10163元/㎡,环比下降1.69%,同比上涨29.56%。5月份市场依旧呈现供不应求,现阶段价格微降存在备案相关性,不能完全体现市场真实情况。

5月西安商品住宅去化周期为5个月

截止2018年5月末西安市商品住宅库存量为575.76万㎡,比上月减少了34.2万㎡,去化周期降为5个月,住宅总库存量环比进一步减少,去化周期与上月持平。5月份住宅销售量再创新高,致使库存量持续下降,市场供需矛盾日趋紧张。

5月西安住宅主力成交90-140㎡

占比60% 

5月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占比为36%;120-140㎡成交占比为24%,两者合计总占比60%;排在第三位的为140-160㎡和160-200㎡,各占10%。本月70㎡以下户型成交占比为4%,与上月持平。

5月西安商品住宅各区域供销价情况

5月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是经开、曲江和城西,分别为31.71万㎡、30.17万㎡和30.03万㎡;5月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、曲江和经开,分别为44.67万㎡、32.06万㎡和27.54万㎡;价格方面,本月曲江居于首位,为11829元/㎡,其次是高新,价格为11472元/㎡,浐灞价格最低,为9236元/㎡。(除城内)

商业数据

5月西安商业销量大幅上升 价格跌至新低

2018年5月份西安商业新增供应面积8.72万㎡,环比下降49.62%,同比上升121.88%;商业销售面积20.59万㎡,环比上升60.99%,同比上升161.63%;5月份商业销售均价为21767元/㎡,环比下降22.46%,同比下降9.47%。本月商业销量再度大幅上升,商业供量大幅下降,销售价格降幅明显,跌至年内新低。

5月西安商业去化周期仍为61个月

截止2018年5月末西安市商业物业库存量为699.84万平米,较上月减少了11.87万㎡;库存总量出现下降。本月销售显著增长,新增供给降低,全市商业去化周期降至61个月,降幅明显,但总体来看,商业存量物业依旧处于高位。

5月西安商业各区域供销价情况

5月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是城西、曲江、和浐灞,分别为2.79万㎡、2.74㎡和1.78万㎡;5月份西安商业成交量排名前三的区域是城南、城东和经开,成交面积分别是8.71万㎡、2.97万㎡和1.99万㎡;价格方面,本月城北以28411元/㎡晋升为第一,其次是曲江,为27455元/㎡,价格最低的是城南,为15684元/㎡。(除城内)

办公物业数据

5月西安办公量价齐跌

2018年5月份西安市办公物业新增供应面积17.14万㎡,环比上涨137.07%;办公销售面积14.61万平米,环比下降38.22%,同比下降8.46%;5月份办公物业成交均价10995元/㎡,环比下降5.13%,同比上涨1.46%。本月写字楼市场呈现量价齐跌之势。

5月西安办公物业去化为15个月

截止2018年5月末西安市办公物业库存面积231.76万㎡,较上月增加2.53万㎡,较去年同期减少37.76万㎡。本月办公物业销售下降,库存总量有所增加,办公物业去化周期依旧为15个月。

5月西安办公物业各区域供销价情况

5月份西安仅浐灞和曲江有办公新增供应,分别为4.87万㎡和12.28万㎡;5月份办公成交面积排名前三的区域为高新、经开和城西,分别为4.69万㎡、4.11万㎡和1.66万㎡;价格方面,本月浐灞居于首位,为14648元/㎡,其次是城北,价格为12380元/㎡,城东价格最低,为8378元/㎡。

开盘数据

西安住宅开盘新推量走势图

5月份西安楼市共有50个住宅项目开盘,开盘项目共推出14387套房源,较上月增加了91%;平均去化率为97%,较上月上涨0.3个百分点。本月随着新房预售节奏的加快,全月开盘项目数达到峰值,累积50个项目超1.4万套房源相继入市,市场供给大幅增加。 在房源供给显著增多的同时,开盘去化率仍然保持上升,如万科·金域未央、融创·桃源府、中海曲江大城等42个项目开盘去化率为100%。

西安市场小结

汉纸妹

  5月份西安售房摇号,千人抢房壮观接连上演,市场“房荒”现状愈演愈烈,而供需失衡的紧张态势在摇号抢房中进一步加剧购房者的恐慌心理与供给主体的侥幸姿态,乃至频现违规现象,甚至爆发“摇号门”。

  从数据来看,五月份西安市场可谓迎来高量增长,全月商品房销量超230万方,住宅销量超180万方,50个住宅项目开盘,高达97%的平均去化率,甚至低至3%中签率都创年内极限值,市场热度再度升级,强劲的需求带来高昂的销售成交量。

  与此同时,另一特征是在供需方面,全市商品房除办公物业外,住宅、商业等均呈现供销反差,新增供给较高幅度低于成交销量;而在土地方面,楼市供地多集中在西咸新区,城区住房供地少之又少,后期市场走势可谓更加耐人寻味。

证券简称:美城股份

证券代码:839519


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