李铁:从城镇化的视角来重新认识房地产

李铁 晓军视点 2018-07-20


——李铁理事长在2018中国建设行业年度峰会上的演讲


很高兴能参加中国建筑业的峰会,因为大家很关心房地产的形势,最近关于房地产的问题,从宏观经济、供给侧,包括媒体提出了很多质疑的声音,大家很担心是不是房地产业就此会出现衰落,是不是国家会出现大量的政策,对房地产进行打压,有关部门也就这些问题发表了一些看法。下面就我个人对城镇化和房地产的关系问题谈一下自己的观点。


前一段时间有关部门领导讲过,人均居住面积达到40平方米,中国的房地产已经饱和,我是有不同的意见。2016年全国人均住房面积确实是40.8平方米,农村居民人均住房建筑面积是45.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积是36.6平方米。如果拿我们的这个数字推算一下家庭居住面积,再和英国、爱尔兰、日本、德国、荷兰等发达国家的家庭平均居住面积比,我们的居住水平已经达到了发达国家的水平,英国家庭住房平均还不到80平方米,爱尔兰不到100平方米,日本接近100平方米,德国约110平方米,而荷兰接近120平方米,而中国已经超过120平方米了,那是否就此可以得出结论“房地产饱和”了?


关于居住面积。从城镇化角度来看,城镇户籍居民的人均住房面积被低估了。我们都知道,我们一般的买房子、住房子和户籍联系在一起,和常住人口关系不大,因此,我们按户籍人口来计算人均住房面积,得出全国的人均住房建筑面积是40.8平方米。然而,城镇户籍人口的人均住房面积超出我们的预想,平均达到50.9平方米,和现在按常住人口计算的人均居住面积差了约14个平方米。同时,农村的人均住房面积被高估了,因为农村人口是流出的,如果把流出的农村户籍人口都算上的话,户籍口径下的农村人均住房面积是33.2平方米,比常住人口计算的值低了12.6平方米。从中国实际情况来看,我们的人均住房面积的统计是有问题的。


关于城镇化带来的人口就业和居住空间的变化。现在我们城镇化率是58.52,城镇人口8.13亿,但是实际上我们户籍人口城镇化率是43.35%,还不到50%,在城镇生活就业的存量农业人口大概有2.8亿,虽然统计为在城镇就业的人口,但是绝大部分,约90%多,没有在城镇买房。还有城镇间流动人口,从小城市到中等城市、到大城市,这些城市间流动人口的数量粗略估计有7300万。这两个加在一块就是3.5亿。如果我们按现在的城镇化速度,每年提高一个百分点算的话,到2035年城镇常住人口将达10亿,就是在现有城镇常住人口基础上再增加2亿,再加上存量的外地户籍城镇人口3.5亿,我们一共有约5亿多的人口进入各类城市。这些人要不要住房呢?他们是买房,还是租房?这是一个非常大的空间结构的变化,我们不能仅仅按字面上的常住人口居住面积来算,将来新增的5亿人口在不同的城市间流动或者定居,他们对于各类住房的需求变动会决定我们房地产发展的走向。


关于住房质量现在我举了四个数字,英国的建筑寿命是132年,美国是74年,日本是100年以上,向200年努力,而中国只有25—30年。之所以我国的建筑平均寿命只有25—30年,实际上是被农村住房质量给拉低了。我们也知道我们统计的人均住房面积里面还有相当大部分是城市的危旧房。如果看纸上的数据,虽然人均住房面积是到了一个水平,但是住房质量上还有很大差距,我们搞建筑行业的都知道,差距太大了。仅仅从危旧房的改造,农村人口的进城,包括农村住房的更新,还包括现有一大批存量住房的更新,这些意味着我们房地产市场、建筑的市场还有非常大的发展潜力和空间,也请大家放心。


关于消费升级。我们知道供给侧改革里面重点之一是消费升级。消费升级大概涉及到以下几个方面的内容:一个方面就是实际上中产阶级在中国的人数,据国家统计已经达到了1.4亿。中产阶级消费的特点一定不止一套房,实际上大量的中产阶级人口在城市里大概有两套房。二套住房已经是刚需,是发达国家的普遍规律。发达国家,比如巴黎、纽约人在城里面住的是小房子,在郊区住的是大房子,这是普遍现象。对于我们来讲,我们也不可能回避这个规律。所以随着人均收入水平的提高,随着消费的升级,二套房成为刚需的现象,在一线城市包括三四线城市已经成为大势所趋。我们就不能停留在一套房的狭小空间内去考虑房地产政策的调整,这是一个非常大的认识上的变化。


另一方面的内容就是住房的郊区化已经成为趋势,西安的住房已经在城市的近郊区和城市边缘地带发展。而北京2017年93%的新建住房是在郊区,是在五环以外,最新的政策是五环以内再也不盖房子。深圳、上海、广州都是如此,那住房郊区化意味着房地产空间发生转移。但是住房的郊区化还有一个特点,这和二套房也是联系在一起的。为什么我们很多人愿意到农村去买房,是因为城市的生活空间已经不能满足我们消费升级的需要。周一到周五上班时间在城里住,周末到郊区大房子度假,这个是普遍现象。


关于住房的投资属性。如果我家里有一笔闲钱,我是放在银行里,还是炒股票还是放在房子上,这是一个非常简单的选择。股票市场前几天降到2000多点,媒体开玩笑说很多人都准备上天台跳楼。最近人民币也在贬值。钱放在银行里,实际上等于贬值。那么我们放哪里最安全呢?面对着一线城市的房价高启,二线省会城市的房价也在上涨。因为这里优质资源非常集中,钱投在房子里在目前看相对安全。这是市场的选择,不是行政的选择。我们怎么针对这个市场的选择来做出相应的调整,根子不在房子上,是在金融货币上。所以我们不能仅从房地产政策上人为地打压购买行为和投资行为。毕竟钱不能放在家里闲着,那是要贬值的。


我们还得了解中国的文化传统习惯。这个习惯就是买房。买房置业是几千年中国人传统的消费和投资心理,已经成为一种定式。孩子结婚了要买房,自己养老了要买房。探究这种买房的心理,我们可以去考察很多古镇。为什么是古镇?现在是古镇,过去就是村庄。进城的官员和富人要在家乡建大房子。当然现在在农村就是人均三分宅基地,因为基础设施和公共卫生条件比较差,没有人愿意继续住在农村。但是在近郊区甚至生态环境比较好的农村,也有很多城里人愿意去那里买房子、盖房子,生活在那里。从古人到现在,我们都可以看到,住房是一种消费习惯,是一种长期的文化积淀,我们不能否定这个消费习惯。不能想当然地否定我们对住房的各种不同的刚性需求。


关于当前房地产形势的判断。就是冰火两重天,一方面是房价在特大城市和省会城市以及部分地区的中心城市在涨。房价高涨跟公共服务资源集中的程度有关系,与这些年集中投入的基础设施改进也有关系。一个我们假定陕西省六七千万人口的大省,国外也有六七千万人一个国家的首都,相比之下,房价在这些城市都会涨。所以省会城市、中心城市、一线城市房价上涨也是不可避免的趋势。


房价上涨的原因是什么?我们现在说到房价,最近舆论上很多学者和媒体都提出房价不公平。可是我觉得这不是房价的问题,是中低收入人口住房供给严重不足。因为我在北京能够感受到,北京市不愿意多提供住房供给,是担心盖了房子会有更多外来人口来买房。北京的管理者认为不能承担更多外来人口来北京享受公共福利。我们以香港作对比,香港的房价是北京的3倍,香港的房子谁支撑的呢?是全体华人,这是市场规律。最优质的公共资源集中的地方房价上涨是趋势。直辖市或者超大城市辐射的范围越广,优质公共资源越集中,房价就会越高。北京辐射全中国,14亿人口支撑着北京的房价,怎么还会跌?


但是全世界城市化发展,在房价上还有一个规律,就是沿着特大城市主城区向外扩散的空间之内,房价是递减的。那么我们是否按照这个规律来缓解房价的压力呢?没有,因为在一线城市的行政辖区内不想盖房子,原因在于不想让更多的外来人口进来,来分享当地财政支撑的公共服务水平。所以关于房价上涨的核心问题不是价格,而是供给问题。是因为符合中低收入人口承受价格的住房供给不足,使得全社会都关注房价问题,而不是供给问题。其实至少从目前来看,在一线城市和部分二线城市的房价高是符合市场规律的。

 

大部分三四线城市积压明显,有的库存达到10年,有的十几年,这也是一个普遍现象。这些现象怎么造成的呢?地方政府。如果我们把房地产作为商品或者投资品,如果我们认同我们的房地产发展是市场运行的结果,从市场的运行规律上看,供给一定会出现波动。如果仅仅是企业参与波动,它会在一个波动幅度范围内。如果地方政府作为利益主体参与进来,一起大力推动之后,这个波动会放大。所以这个原因也不在地产商,是在地方政府,我们现在的政策对地方政府的制约又有多少呢?这也是一个值得我们深思的问题。但是我们知道随着城镇化的发展,城乡住房需求还会发生巨大的变化,在房价上涨地区,住房供给的结构要调整,要增加中低收入人群的住房。另外农村住房闲置也会随着这种城乡结构的变动,再进一步调整,毕竟这里有巨大的市场需求。


我们要特别注意一个现象,过去在农村结婚,要在村里盖房,80年代、90年代我们研究农村政策的时候,农村盖房闲置现象非常突出,尤其是家庭主要劳动力都在外面打工。现在出现了一个变化,80后、90后的农村二代结婚的一定要在县城买房,而不是在村里盖房了,并且已经变成了刚性需求。因为新一代农村人为了孩子的教育,为了健康和医疗,希望把自己的家安置在城里。这种变化未来会产生巨大的住房需求。我们要注意在四五线城市这种需求变化可能对房地产带来影响。


都市圈的住房需求在增长。我们在做城市化政策的时候,特别是在十九大报告提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,这个格局里面有一个值得注意的现象,人口是向都市圈和城市群流动的,在西安,刚才地方领导同志也讲了,陕西人口向西安城市群流动,已经成为一个趋势。500万人口以上的特大城市,1000万人口以上的超级城市,人口流入的现象非常明显,在这些地区住房需求在增加,这也是一个不争的事实,所以要注意到这种都市圈格局会带来住房空间的变化。


关于房地产限价问题。我们要注意一个房地产发展的规律,就是房价从中心城市主城区向外扩展的过程中呈递减的现象,这是全世界的普遍规律。例如在东京,东京主城区房价折合人民币为20万一平米,但是在距城市中心30公里半径的郊区,房价是2万元左右,到50公里半径的房价也就1万多。在主城区住房供给空间向外外溢的过程中,这个房价在递减。适应中低收入人口的住房供给应该在这个空间内选择。可是现在提出的限价政策不考虑到这种空间的变化。


比如说北京房价在涨,而河北的三河、燕郊、廊坊一带的房子,因为副中心放到通州了,它的房价在原有基础上涨了。当地政府按照有关部门的要求对这个地方的房价也要限价销售。虽然说当地的住房来讲房价是涨了,而相对北京人口是大幅度下降,我在北京花10万一平方米买房子,到三河只需要2万多块。2万多块对于北京的主城区来讲已经是很低的价格。再举一个例子,广州到佛山,广州住房均价5万以上,佛山的房价从原来1.5万涨到2万,因为七条地铁通到佛山,广州人到佛山来买房子。这种情况也在限价措施内。我们制定政策的人没有考虑到在更大范围内可以通过空间供给的变化来调整房价,只有这种空间变化才能真正解决中低收入人口住房供给问题。制定政策者恰恰在这个过程中采取了极其僵化的措施。没有考虑住房人口的需求,没有考虑供给空间的调节措施,只是根据媒体的反映简单地把目标对准房价。恰恰选择了一个错误的办法。


当前房地产的问题是空间结构供给不平衡。空间结构不平衡体现在几个方面。都市圈范围内的特大城市、部分二线城市的房价上涨是由供求关系决定的;三四线城市的住房供给过剩是由地方政府利益和房地产商利益推动造成了过度的放大,这种过度放大只是使其库存期加长;一线城市的核心问题不在住房问题,是在它的人口控制政策,它不希望外地人口进来分享财政公共服务水平,因此不提供更多的住房。人口控制和住房供给限制导致了中低收入住房需求人口把目标对准了高房价。


因此,我们看到中国关于房地产政策存在着两种倾向,一线住房问题,大家关注的是房价。因为我们所有的媒体都集中在一线城市,特别是首都,所以大家把炮火都对准了房价,而忽视了满足中低收入人口住房供给严重不足问题。在三四线城市的供给过剩形成的债务问题,又被许多经济学家放大到全国,又导致另一个政策过度的紧张,就是限制房地产发展,防止泡沫发生。这两种倾向直接影响到我们现在整个房地产的调控政策,这就是我们面临的现实。


总结一下,我们的房地产发展还有巨大的空间,支撑这种巨大的空间的是人口,城市的存量常驻外来人口,未来预期可进城的农村人口,是城镇间流动人口。因为户籍制度不改革,农业转移人口市民化进程不加强,未来的住房需求会受到抑制。


关于政策建议。当然我们是希望因城施策,但是至少我觉得在这个冰火两重天的情况下,不能采取一刀切。房价高涨问题不是打压房价,是要解决中低收入人口住房供给问题,不仅仅是包括我们的商品房的供给,也包括出租房的供给。那么库存严重地区怎么来制定消化房地产供给政策,这里也可以有很多措施可以采取,土地的出让政策、土地指标的下达、金融的供给,甚至我们更加开放的户籍政策等等都可以采取,但是最不能采取的就是现在简单的行政政策和行政手段的限制。


要加快推进户籍制度改革,我们这么多存量外来人口,其中将近1个亿的人口是小商小贩做传统服务业的人口,他们在城镇中长期生活的经历也是城市不可或缺的人口之一,他们在所就业的城市有10到20年的经历,有自己的收入,有能力来买住房,这些人口是最有潜力的购房人口,对于人口来讲我觉得要把针对大学生的人才政策放宽到所有的常住人口,这样的话我们会解决我们住房的供给过剩问题。


要扩大都市圈内的房地产供给。房价高涨地区要加强近郊区和远郊区的住房供给,可以发展以住房为主导的特色小镇,解决刚性需求。特别是要正视二套房刚需这个特点,如何在近郊区通过规划向中小城市、小城镇下放权限,发挥这些城镇在承接功能疏解方面的作用,可以有诸多办法和措施提供。


发展轨道交通,特大城市有一个特点,就是服务业比重要远远超出工业比重,甚至服务业占主导,交通格局要根据服务业的变化,发展城市郊区的轨道交通建设。中国的所有大城市和国外对比,我们几乎是零,北京只有82公里的市郊铁路,上海市郊铁路56.4公里,而东京、纽约和巴黎的市郊铁路分别是2000多公里、1632公里和 1883公里,伦敦周边城市轨道交通3242公里。它是适应于服务业发展的。轨道交通会带动沿线小城市的发展,小城市的发展会形成新的人口聚集区,就会缓解特大城市主城区人口住房的压力,对房价的问题这种呼声也会大大缓解。


加快土地制度改革,最近都在关注特色小镇,实际上说明城市政策出现了很大问题,就是成本过高。房地产商为什么不愿意降价,土地成本太高,承受不起。有些企业已经面临很大的困境。加快农村集体土地入市,就是降低土地开发成本,房地产商、投资者是不是可以跟农村集体土地结合降低土地的成本。同时也鼓励农民出售宅基地,带资进城。农民为什么有的时候不愿意进城,因为家里的房子和地没有办法处理,没有办法交易。这次宅基地的指标置换可以扩大到省外,那么宅基地的交易是不是可以更进一步的放开,然后再探索各种类型的农庄模式,允许都市圈的城里人下乡去购买住房,因为城乡要素只有做真正的互通才能真正带来农村的城镇化。


最重要的是要促进城市发展的转型,根源在于地方财政以土地出让为基础,这种短期收益和短期支出给我们城市带来很多的问题,只要控制地方财政利益动机,把它的短期利益转成长期利益,房地产的长期问题就可以迎刃而解。


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