【恒都法研】出力不讨好——改造过的出租屋该如何处理?

恒都律师事务所 恒都法律研究院 2018-08-11


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第812期  编号:HDFYSYSS2018812

单位|恒都商业诉讼法律中心

作者|合同与担保专业组  王红月

编者|恒都微信运营团队


生活在物价极高的北上广的人儿,租房成为“安居”的一大途径,然而“安居”需要的不仅仅是一个屋顶、一张床,更多的是完善的生活环境,但受制于租金、位置等客观因素,租来的房子并不一直遂人愿,我们当然可以依照自己的喜好将房子改造成“日式冷淡风”、“北欧极简风”、“欧式贵族风”等类型,但“改造房子”这一行为改变了租房原有的状态,除了改善生活环境外也会带来一定的法律风险。


案例一:欧某与陶某房屋租赁合同二审案件


欧某与陶某于2012年11月1日签订《房屋租赁合同》约定欧某将一门面房出租给陶某使用,后陶某拒绝支付房屋租金并将房屋隔断墙拆除,因此,欧某向管辖法院提起诉讼。


本案中,《房屋租赁合同》明确约定陶某不得任意改变房屋设施,不得擅自拆除、变更房屋内部结构,如需变更须先征得欧某书面同意。合同法第二百二十三条规定,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。


因此,在陶某无证据证明已获得欧某书面同意的前提下,欧某可以依据合同法及房屋租赁合同要求陶某恢复房屋原状。


案例二:某甲公司与某乙公司租赁合同再审案件


2010年12月5日,某乙公司与某甲公司签订了租房协议书,约定:将5间房屋及停车场10000平方米出租给某甲公司使用,租赁期为10年,年租金为10万元。某甲公司根据自身经营需要将停车场重新装修改造为驾校训练场地。后因租赁场所被划拨为政府公益建设项目地,某乙公司及时通知某甲公司解除租赁合同。合同双方协商不成,某乙公司遂向管辖法院提起租赁合同纠纷之诉。


二审判决认定某甲公司应返还租赁土地及房屋并对土地恢复原状,另基于合同解除的原因是政策调整而非归结于双方当事人的违约行为所致,考虑到合同解除后,某甲公司的前期投入无法收回,其遭受了一定的经济损失,对该损失,从公平原则出发某市国资委应当给予某甲公司一定补偿。


本案中,某甲公司按照自身需求对租赁场所改造成为驾校训练基地的行为构成添附。实际上,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中已经对添附问题进行了规定,其中第八十六条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除,不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”


但各司法解释仅针对承租人获得出租人同意进行装修装饰的各种情况进行了规定,并未对出租人知情未提异议或不知情的情形进行规定,本案中二审判决依据某市国资委知晓某甲公司的添附行为但一直未提出异议或阻止,因此认定某市国资委需承担责任。


某甲公司对二审判决不服,向最高院提起再审申请,最高院认为基于“物尽其用”,避免资源浪费的考量,某市国资委仍需承担补偿责任。


上述两案例,案例一的案情及法律关系都比较清晰,我们可以从中看到明确的法律适用过程;案例二牵扯到政府政策、承租人后期投资、预期利益等问题,使案件看起来较为复杂,但究其本质仍是合同法第二百三十二条的问题。


此外,笔者参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关条款以思维导图的形式展现承租人对租赁物改造后引起的法律问题的处理思路:


1.整体走向


2.对改善、增设之物的处理方法


(1)租赁合同无效时:



(2)合同解除时:



综上,舒适的生活环境固然为安居乐业提供了客观基础,但承租人对房子所作的任何改善行为还是需提前与出租人沟通好是否可行,避免产生不必要的纠纷,劳财又伤神。


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