易居月报 | 金九不金,40城成交环比减少1%  三季度成交环比减少7.5%

沈昕 易居研究院 2018-10-12

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三季度成交环比减少7.5%



9月份,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少1%,同比增长10%。由于单月数据可能存在异动现象,这里结合近6月移动平均数据来进行分析,9月的移动平均同比增幅为11%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后,便开始下行,期间在2016年的3-4月有过短暂回升,此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后,该曲线开始上行。后续来看,预计该曲线将在0%上下持续盘整。

40个典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅

数据来源:各地官方房地产信息网、易居研究院

从季度数据来看,2018年三季度,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比2018年二季度减少7.5%,同比2017年三季度增长13.2%。

从成交量的历史走势来看,在2017年12月成交量出现年底翘尾之后,2018年第一个季度40城成交量出现回落。2018年二季度,房企加大了推盘力度,40城新建商品住宅的成交有所回暖,但依旧不及2016年同期水平。三季度,40城成交量相比二季度出现小幅萎缩。在调控贯穿全年的背景下,预计四季度全国楼市还将降温,40城成交也将继续下滑。

40个典型城市新建商品住宅季度成交面积及同比增幅

数据来源:各地官方房地产信息网、易居研究院




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三季度二线城市和三四线城市成交面积环比减少



2018年9月,易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长17%,同比增长50%。9月一线城市涨幅较大主要是广州9月新房供应量大增,导致成交量大幅增长,其他城市中北京环比小幅增长,上海和深圳均是环比减少。

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比减少2%,同比减少2%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比减少8%,同比减少16%;4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比减少9%,同比减少9%;6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比增长6%,同比增长15%。

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比减少4%,同比增长32%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比增长4%,同比增长54%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积环比减少10%,同比增长17%。

各类城市新建商品住宅成交面积及同比增幅走势

数据来源:各地官方房地产信息网,易居研究院

从季度数据来看,三季度,4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长23.4%,同比增长40.1%;18个二线城市新建商品住宅成交面积环比减少10.6%,同比增长2.2%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比减少8.1%,同比增长35.2%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比增长22.8%,同比增长54.2%;11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积环比减少22.8%,同比增长23.6%。

对比历史数据来看,三季度,一线城市成交量虽有所回升,但是依然处于2011年以来的较低位置,远低于2015、2016年同期水平;二线城市中东部二线城市成交环比出现回落,中部二线城市成交环比微幅上涨,两者均与2016年高点有一定距离,其他二线城市成交环比减少,目前量能仍处于一个较高的水平;三线城市则与一二线相反,市场较为火热,尤其是未调控的三四线城市,成交量相比二季度虽有所减少,但仍然处于2011年以来的较高位置。

后续来看,一线城市由于目前成交量能已处于低位,后续下跌空间有限,有望企稳;东部二线城市将继续降温,其他地区的二线城市以及三线城市的成交量则面临较大的下跌风险。

各类城市季度新建商品住宅成交面积及同比增幅走势

数据来源:各地官方房地产信息网,易居研究院 




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40城年初累计同比小幅反弹,不改下行趋势



2018年前三季度,40城累计成交面积同比增长7%。其中一线城市累计同比下降11%,二线城市累计同比微涨2%;三四线城市累计同比增长25%。2017年2月,40城年初累计成交面积同比增幅进入负区间,之后降幅不断扩大,年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温,主要由于多地先后出台或升级了“分类调控,因城施策”的楼市调控政策,并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。虽然进入2018年,40城累计成交面积同比增幅曲线出现了较大的反弹,这主要是因为年初以来三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。考虑到内部环境调控政策将贯穿全年,外部环境复杂多变,判断出该曲线在经历小幅反弹后仍将保持下行趋势。

对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看,两条曲线走势大致相近,40城领先全国4-6个月左右穿过正负线,且波动较大。这主要由于板块轮动效应,一二线典型城市对宏观政策更为敏感。2017年以来,40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月,而全国成交仍保持正增长,这主要是本轮周期三四线城市较为火爆所导致的。

40个典型城市及全国新建商品住宅成交面积年初累计同比增幅走势

数据来源:各地官方房地产信息网、国家统计局、易居研究院




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前三季度40城成交面积同比增幅排名:合肥惠州翻番厦门近腰斩



2018年前三季度,成交面积同比2017年前三季度增长的城市有23个,其中增幅前5名的城市分别为合肥、惠州、淮安、徐州和无锡,同比增幅分别为142.2%、116.2%、93.2%、81.5%和62.3%。这五个城市除合肥外全部为三四线城市,反映了本轮周期运行至今三线城市火热的特点,未来不排除这些城市的政策有收紧的可能。合肥可能是由于去年预售证和网签控制较为严厉,今年控制有所放松,所表现出来的网签数据有滞后现象。成交面积同比下跌的城市有17个,其中跌幅前5位的城市分别为厦门、珠海、汕头、北京和成都,跌幅分别为43.7%、33.1%、33.1%、31.8%和28%。5个跌幅最大的城市中,3个为一二线城市,反映出一二线市场的走弱,尤其是厦门,成交面积相比2017年前三季度,减少了近一半,这与厦门前几年房价的大涨和购房需求的透支有关。

前三季度40城成交面积同比增幅排名

数据来源:各地官方房地产信息网,易居研究院




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预计四季度40城成交下滑



2018年三季度,40城新建住宅成交面积环比有所下滑,同比小幅增长,降温态势显现。7月底的中央政治局会议传达出对房地产市场持续严厉的调控信号。下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市,预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时,银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。10月8日晚间,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。10月7日,央行宣布定向降准1%,央行表示,降准释放的约7500亿元增量资金,主要是为了增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源,在房地产调控不放松的情况下,降准对房企资金压力的缓解作用有限。综合考虑这些情况,预计全国楼市将降温,四季度40城的成交面积将逐渐下滑。分城市类别看,一线城市成交由于已经处于低位,下跌空间有限,有望逐渐企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险。 

附注:40个典型城市分别为:

4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;

18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、西宁、合肥、宁波;其中东部二线城市为:苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门;中部二线城市为:郑州、武汉、长沙、南昌;其他(西部和东北地区)二线城市为:南宁、西宁、长春、成都、重庆、西安。

18个三四线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为:扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为:温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。

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执笔人:易居研究院研究员  沈昕

易居研究院


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