楼市拐点以来,北上广深,哪个城市最抗跌?

罗小针 杨国英观察 2018-10-12


作者:罗小针     《国英观察》专栏作者



今年楼市没有“金九”,也难现“银十”。


万科高喊活下去;恒大降价促销;碧桂园直接降价30%,打折抛售,很多人首付就这样亏没了……几大宇宙房企的集体失意,似乎都在宣告着一个讯息——楼市的拐点,来了!


众所周知,在城镇化的进程中,人口也逐步向大都市聚集,无数年轻人毕了业就迫不及待去大城市闯,宁可掏空“六个钱包”也要在一线城市安家落户,一旦房价暴跌,如何承受得了?


往事不可追,比起纠结过去的对错,我们更应该做的是关心未来——什么才是影响房价走势的重要因素?北上广深,哪个城市的房价最抗跌?



第一个因素:人均可支配收入。

上海>广州>北京>深圳

作为一线城市,北上广深聚集了中国最先进的技术、最优秀的人才和最庞大的资金量。

数据显示,今年上半年北上广深GDP纷纷突破万亿,其中,上海以32612元位居榜首,北京紧跟其后,深圳去年虽然输给了广州,可今年却力压广州位列第三,还拉开了356.4亿元的差距。

不过,需要注意的是,GDP代表的是国家或地区的综合实力,而老百姓的富裕程度却要依靠人均可支配收入来判断。

2018年上半年北上广深经济对比

城市

GDP总量(亿元)

人均可支配收入(元)

北京

14051

31079

上海

15558

32612

广州

10653

31540

深圳

11009

29799


今年上半年深圳的人均可支配收入为29799元,比位居第一的上海整整少了2813元,较去年同期的自己也下降了1.7个百分点。因此,深圳的GDP虽然漂亮,但百姓的日子却未必逍遥。而魔都上海,不仅综合实力最高,居民也是最富裕的,难怪一直被年轻人和外籍人员视为最具吸引力的中国城市。

民富,才是一个地区持续吸引人才流入的根源,和房价稳定的保障。



第二个因素:城市的产业结构。


北京>上海>广州>深圳


上有天堂,下有苏杭。


高贵、精致、浪漫、闲适、宜居……似乎一切美好的词语都可以用来形容苏州。更难得的是,苏州经济极其发达,2017年苏州GDP总量为17000亿元,人均GDP突破15.96万元大关,远远高于上海的人均GDP(12.46万元)!


可令人费解的是,苏州的房价却只有上海的1/3,而且一直有跌落的趋势,为什么?



因为苏州一直是以制造业为主的城市,第三产业占比仅为50.3%,而上海却是以服务业为主的大都市,第三产业占比近7成!


而第三产业比重恰恰是衡量一个地区发达程度的重要指标,也就是说,在GDP相仿的城市,第三产业比重较高的城市其发达程度越高,房价也越抗跌。


因为流水线上的工人收入有限,几乎无力为一线城市的房产支付分毫,而从事第三产业的人群(科技金融、人工智能、互联网、房地产、娱乐、教育)不仅收入高,也是购买城市房产的主力军,他们才是房价稳定的影响者,房价走势的决定者。


2018上半年北上广深第三产业占比和总量

城市

总量(亿元)

比重

北京

11578

82.4%

上海

10766

69.2%

广州

7521

70.6%

深圳

6638.4

60.3%


作为新中国改革开放后建立的第一个经济特区,深圳本该是四个一线城市中第三产业发展最好的,但深圳土地资源稀缺(土地面积仅为北京的1/8),因而近乎无地可用,寸土寸金。导致大批行业巨头集体迁移(例如华为),第三产业发展前景并不乐观。


而首都北京的第三产业,却是四个一线城市中总量和占比最高的城市——既有拉卡拉这样的金融科技企业,也有滴滴这样的互联网企业,还有商汤科技这样的人工智能企业。


谁占据了产业优势,谁就引领了未来。引领未来的城市,难道还愁无人买房、房价不稳吗?



第三个因素:常住人口增长量。


深圳>广州>上海>北京


人往高处走,水往低处流。


哪个地方的就业环境、发展前景、居住条件好,教育资源、医疗技术、收入水平高,哪个地方就会源源不断地吸引人才流入。




但由于城市规划和资源环境等原因,北京和上海如今已经开始抬高门槛,严格控制人口规模。截至2020年,北上广深各自的常住人口目标分别限定为2300万、2500万、1550万和1480万。


如果严格按照这个数字控制的话,那么北京常住人口的增长空间已经十分有限,上海也仅剩下不足85万人的增量空间,而广州更是临近界限,几乎没有增长空间。相比之下,深圳的人口增长空间要大得多——至少还可容纳342万人。



与此同时,深圳也是一线城市中人才引进力度最大的城市:2015年1月,深圳开始执行《人才安居办法》,采取货币补贴(购房和租房)的方式吸引人才,本科6000元/人、硕士9000元/人、博士12000元/人;2016年,这一补贴标准增加只9000-13000元/人,人才落户的最低学历也从本科放宽到大专及以上;2017年初,推出“孔雀计划”吸引留学生到深圳创业;2018年6月,深圳“抢人”放大招——高校应届生落户“秒批”,零费用、零排队。


在这场抢人大战中,深圳无疑抢夺了先机。据《2018年人才招聘报告》的数据显示,深圳已超越北上广,成为95后求职“首选”的城市;2018年第二季度,深圳人才净流入为5.99%,实力碾压北上广,成为一线城市中人才净流入最多的城市。


人口一多,房子的需求量自然上升,房价也必然会水涨船高。




第四个因素:人口密度与房屋供需。

深圳>上海>北京>广州


北上广深的土地面积分别为16410、6340、7341、1997平方公里,常住人口分别为2171万、2415万、1350万、1137万人。由此可以看出,四个一线城市中,北京虽然人口最多,但由于土地面最大,人口密度反而是最低的;深圳却恰好相反,不但土地稀缺,也最为“拥挤”,人口密度是北京的4.3倍!


不过,人们对于深圳的热情却从未被拥挤的环境击退——2017年深圳的常住人口猛增62万,而新房成交量却还不到2万6套,就算四世同堂,按套均7人计算也只能解决18.2万人的需求。

更为残酷的是,深圳常住人口中仅有34%有自己的房产,(北京上海市民自有房率超过70%,广州高达90%),其余66%的常住人口都需要通过租赁解决居住问题,伺机购房。

狼多肉少,供不应求,就导致了房价居高不下,节节攀升。

总结

改革开放之初,深圳的GDP仅有1.96亿,而去年,这一小到几乎可以忽略不计的数字,却猛增了1.1万倍(我国经济增长了200倍),突破了2.2万亿元大关——深圳这个小渔村,也一跃成为中国乃至世界经济史上最耀眼的明星。

深圳环境舒适、设施完备的宜居特点,比邻香港的地理优势,以及无不艳羡的政策优待,都令其他省市望尘莫及,也因此诞育了诸如华为、中兴、腾讯、万科、大疆、比亚迪等一大批全球著名企业。而它勇于创新、包容开放、方兴未艾的特征又吸引了无数青年蜂拥而至,忍不住为它的繁荣兴盛添砖加瓦。

记住,有发展前景,有收入保障、有人口流入的城市房价是最抗跌的,而前景黯淡、收入低迷、“后继无人”的城市房价则会跌得很惨。因此,一线城市中,深圳的房价大概率是最抗跌的。

相信这座曾给人们带来无数欣喜的城市,未来也会创造更多奇迹,让我们拭目以待!



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