中国楼市谣言与辟谣  这些消息都是谣言!房价预期只涨不跌的严重后果!

中国资本联盟 2018-11-01

中国楼市降温进行时:谣言与辟谣齐飞

中新社北京10月30日电 (记者 庞无忌)渐冷的秋风不仅吹降了中国多地气温,也为房地产市场带来阵阵寒意。楼盘降价促销增多、二手房成交大降、房价涨势疲弱……随着楼市热度开始退潮,各方矛盾浮出水面,博弈加剧,而其中最为直接的表现是:一波又一波谣言以及随之而来的一个个辟谣声明。

资料图:正在建设中的房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄

29日,新华社发表署名文章称,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

这种“喊话澄清”所针对的正是近段时间频繁出现的关于房地产市场调控放松的谣言。

“房地产市场解开限购已经箭在弦上”。近日,一份张冠李戴的假消息引发市场情绪大幅波动,尽管随后就有媒体向有关部门求证后澄清这则消息并不属实,但仍然引得当日地产股逆势大涨。

与之类似的还有“广东省逐步取消商品房预售制度”,厦门、济南取消限购,广州放开限价,宁夏对个人住房开征房产税,多地房贷利率下调等消息,最后多被证明并不属实。

比如此前市场有消息称,广州市增城、南沙、花都三区将放开限价。19日,广州市住房和城乡建设委员会发文表示,在保持调控力度不放松以及成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。业内人士指出,广州市此番严禁“双合同”是针对本地楼市问题做出的修正,将之理解为放开限价是一种误读。

又如10月16日,微信流传“厦门取消限购”,并拿出视频作为证明。不过随即,厦门市国土房管局用了三个感叹号进行辟谣,并表示:“这是2015年厦门取消限购的旧闻。”

事实上,不仅调控政策未见松动,今年8月份以来,各地仍不断有新的楼市相关政策密集出台。如:9月份上海、北京、广州、深圳等地多部门联合开展整治房地产乱象专项行动。10月份延续了这个趋势,不少地产也出台政策继续打击房地产领域侵害民众利益的违法违规行为,治理房地产市场乱象。据机构统计,最近2个多月时间内,全国已经有超过50多个城市发布了加强房地产市场监管等相关政策。

那么为何近期房地产市场仍然出现谣言满天飞情形呢?

中原地产首席分析师张大伟指出,习惯了持续上涨的市场,一旦出现平稳的态势,就会有人期待政策宽松。

近期楼市热度高位回落(本轮大中城市房价上涨周期已持续超过3年),业主拉横幅抗议开发商降价等各种“乱象”层出不穷,房地产市场预期不稳。特别是三季度经济数据发布后,一些经济指标涨幅走缓,不少人认为经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控。

尽管数据统计上尚未出现大幅下跌,但楼市的降温迹象已经清晰可见。9月份以来,从一线城市的北京、上海、深圳到二线的杭州、合肥等都有楼盘打折、降价等消息传出。北京二环曾引发哄抢的豪宅如今出现“退房潮”。被认为资金实力相对雄厚的大房企如碧桂园、绿城、恒大等也纷纷开始降价促销。龙头房企万科则直接在秋季例会现场,打出了“活下去”的标语。
 

楼盘价格和品质打折引发许多业主的不满,“房闹”频频。如江西上饶的一个楼盘房价由每平方米1万元(人民币,下同)降至7000元,引发大量老业主“维权”,打砸售楼处等。

易居房地产研究院副院长杨红旭指出,当前多数城市楼市处于降温之中,但看多者仍然存在,还有大量投资者与开发商想要抄底,期望下一轮暴涨与暴利。官媒言辞严厉地表示“决不会允许调控前功尽弃”也是针对这种情绪敲响警钟。

今年7月31日,中央政治局会议发出明确的楼市调控信号:坚决遏制房价上涨。杨红旭表示,这意味着调控不可能三至五个月就变向,持续三个季度左右是大概率事件。他认为,如今调控政策已经企稳,不再加码,但也暂时不会放松。(完)


关于楼市的这些消息,都是谣言


渐冷的秋风不仅吹降了中国多地气温,也为房地产市场带来阵阵寒意。楼盘降价促销增多、二手房成交大降、房价涨势疲弱……

随着楼市热度开始退潮,各方矛盾浮出水面,博弈加剧,而其中最为直接的表现是:一波又一波谣言以及随之而来的一个个辟谣声明。

国是直通车  张文绞 摄

谣言与辟谣

谣言一:房地产市场解开限购已经箭在弦上。

近日,一份关于“楼市即将解开限购”的假消息引发市场情绪大幅波动。尽管随后就有媒体向有关部门求证后澄清这则消息并不属实,但仍然引得当日地产股逆势大涨。

谣言二:广东省逐步取消 商品房预售制度。

广东取消 商品房预售,厦门、济南取消限购,宁夏对个人住房开征房产税,多地房贷利率下调等消息,最后多被证明并不属实。

谣言三:广州放开限价。

日前,有消息称广州市增城、南沙、花都三区将放开限价。19日,广州市住房和城乡建设委员会发文表示,在保持调控力度不放松以及成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

业内人士指出,广州市此番严禁“双合同”是针对本地楼市问题做出的修正,将之理解为放开限价是一种误读。

谣言四:厦门取消限购。

10月16日,微信流传“厦门取消限购”,并拿出视频作为证明。不过随即,厦门市国土房管局用了三个感叹号进行辟谣,并表示:“这是2015年厦门取消限购的旧闻。”

事实:调控政策未见松动。

事实上,不仅调控政策未见松动,今年8月份以来,各地仍不断有新的楼市相关政策密集出台。如:9月份上海、北京、广州、深圳等地多部门联合开展整治房地产乱象专项行动。10月份延续了这个趋势,不少地产也出台政策继续打击房地产领域侵害民众利益的违法违规行为,治理房地产市场乱象。据机构统计,最近2个多月时间内,全国已经有超过50多个城市发布了加强房地产市场监管等相关政策。

29日,新华社发表署名文章称,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

这种“喊话澄清”所针对的正是近段时间频繁出现的关于房地产市场调控放松的谣言。

降温还是抄底?

谣言与辟谣的背后是,房地产市场已经降温。

中原地产首席分析师张大伟指出,习惯了持续上涨的市场,一旦出现平稳的态势,就会有人期待政策宽松。

近期楼市热度高位回落(本轮大中城市房价上涨周期已持续超过3年),业主拉横幅抗议开发商降价等各种“乱象”层出不穷,房地产市场预期不稳。特别是三季度经济数据发布后,一些经济指标涨幅走缓,不少人认为经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控。

尽管数据统计上尚未出现大幅下跌,但楼市的降温迹象已经清晰可见。9月份以来,从一线城市的北京、上海、深圳到二线的杭州、合肥等都有楼盘打折、降价等消息传出。北京二环曾引发哄抢的豪宅如今出现“退房潮”。被认为资金实力相对雄厚的大房企如碧桂园、绿城、恒大等也纷纷开始降价促销。龙头房企万科则直接在秋季例会现场,打出了“活下去”的标语。

楼盘价格和品质打折引发许多业主的不满,“房闹”频频。如江西上饶的一个楼盘房价由每平方米1万元(人民币,下同)降至7000元,引发大量老业主“维权”,打砸售楼处等。

易居房地产研究院副院长杨红旭指出,当前多数城市楼市处于降温之中,但看多者仍然存在,还有大量投资者与开发商想要抄底,期望下一轮暴涨与暴利。官媒言辞严厉地表示“决不会允许调控前功尽弃”也是针对这种情绪敲响警钟。

今年7月31日,中央政治局会议发出明确的楼市调控信号:坚决遏制房价上涨。杨红旭表示,这意味着调控不可能三至五个月就变向,持续三个季度左右是大概率事件。他认为,如今调控政策已经企稳,不再加码,但也暂时不会放松。国是直通车  庞无忌


楼市大拐点已至:三大红利消失,三大背离出现



“活下去”更多的是对资金链的考验,是对前几年野蛮扩张模式的矫正。这次房地产拐点的来临,并不是行业生死存亡的转折点,只是行业从夏天步入了秋天,凛冬不会来临。

第一财经  吴中宝系中国人民大学经济学博士,荣秋艳系北京大学经济学硕士

人口红利从长期、金融红利从中期、政策红利从短期,三大基本面因素不断趋同,终于在三大背离出现的时候叠加在一起,形成合力,主导房地产行业开始步入下一个生命周期阶段——成熟期。这次房地产业拐点的来临,并不是行业生死存亡的转折点,只是行业从夏天步入了秋天,凛冬不会来临。房地产业将从土地竞争步入产品竞争时代,未来的房企将越来越像制造企业,真正开始回归正常企业所应该有的属性:雕琢产品、深耕市场、客户至上。

当前房地产行业正面临三大背离

从行业数据表现来看,当前房地产行业正面临三大背离。

(一)供求端的背离。

地产投资增速高位与销量增速低位相背离,未来回款压力恐成为压垮骆驼特别是中小骆驼的最后一根稻草。

从国家统计局数据看,今年房地产行业保持高位增长态势:前三季度,全国房地产开发投资完成88665亿元,同比增长9.9%,维持高位增长;而房地产销量增速则开始低位放缓,前三季度商品房销售面积119313万平方米,同比仅增长2.9%,增速在1~8月份4.0%的基础上大幅回落1.1个百分点。供给的高增长与销售的低增长呈现出显著背离,但展望未来,背离最终仍将走向趋同。

从投资结构来看,投资增长主要受土地购置费以及施工成本上升的推动,预计未来随着房企资金压力加大,房地产投资增速会趋于回落。因此,未来供给和需求端增长同步放缓会是大概率走势。在需求倒逼供给放缓的走势下,房地产企业的销售回款就成为周转的最关键环节。负债率过高或者融资能力较差的中小企业面临的生存压力会更大。

(二)资金端的背离。

短期资金改善与长期资金趋紧相背离,融资成本未来不断升高,房企扩张能力会不断受限。

这种背离的形成,一方面缘于当前金融环境总体处于“宽货币、紧信用”的局面,短期资金面总体较上半年宽松,但长期来看,美元加息周期下国际货币环境只会越来越紧。另一方面,得益于债券融资放行,以及这轮上涨周期销售强劲带来的定金及预付款大幅增加,房企自筹资金增加,短期资金面改善。

今年1~9月份,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1~8月份提高0.9个百分点。其中,国内贷款18041亿元,下降5.1%;利用外资43亿元,下降61.7%;自筹资金40596亿元,增长11.4%;定金及预收款40259亿元,增长16.3%;个人按揭贷款17522亿元,下降1.2%。但长期来看,房企不但与其他企业一样,面临融资成本不断抬升的问题,还将面临政策严控资金流入房地产的融资渠道定向收窄问题。个人按揭贷款的下降,也印证了销售增速放缓的隐忧。

(三)企业行为出现背离。

房企补库存需求强烈与土地溢价率下降相背离,反映在风险与机会面前房企决策将更加迷茫。

这还算不上焦虑,而是困惑,体现在决策上就是企业决策的犹豫和分化。三季度末,商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米。其中,住宅待售面积减少437万平方米。商品房待售面积创近4年来新低,住宅待售面积更是降至2013年以来新低。

企业补库存需求极其强烈:前三季度,房地产开发企业土地购置面积19366万平方米,同比增长15.7%,增速比1~8月份提高0.1个百分点,创年内新高。但这次与以往不同的是,企业在参考过往经营逻辑积极补库存的过程中,拿地胆气却越来越弱:据中指300城土地市场数据,三季度流拍面积占总推出面积的9.3%,为近年来最高值;9月房企拿地溢价率持续走低至7.19%,远低于去年同期的28.08%,创近年新低。可以看出,房企在担心踏空与不敢做多两种情绪中不断切换,决策难度更大,茫然更甚于焦虑。

行业的三个背离,从供求端到资金端到经营端,从外到内、从宏观到微观逐层显现,体现了供需矛盾小周期拐点临近的特征。但这一次的周期拐点和之前我们所说的中国房地产3年一个周期不一样的地方在于,这次的周期拐点不只是反映了短期供需变化的小周期拐点,还叠加了行业生命周期的大拐点——因为从基本面来看,支撑房地产行业高速成长的三大红利正在消失。

人口、政策、金融基本面三大红利正在消失

决定房地产行业大生命周期的三个基本面正在发生转折性变化,支撑行业成长期高速发展的三大红利正在消失,行业正从成长期迈入中低速发展的成熟期。

(一)人口红利正在消失。

我国正加速步入老龄化社会,更不利的是,生育率还在屡创新低。当前我国人口老龄化趋势已经非常明显,60周岁以上老人占比从2011年的13.7%上升到2017年的17.3%,上升势头在今后较长一段时期内仍将延续。比老龄化更严重的是,生育率屡创新低,未来住房消费的新增数量在减少。

生育率低本是发达国家普遍面临的一个问题,但早期计划生育政策的实施,导致我国生育率相对经济发展水平过早下降,比欧美国家更早迎来了这个难题。根据第六次人口普查数据,我国2010年总和生育率仅为1.18,而同期发达国家为1.7。统计局抽样调查数据显示,我国一孩生育率已经从1990年的40.7%,下降到2016年的19.87%。人口红利的消失,意味着市场容量(即潜在总需求)将缩水,企业难以享受到行业规模快速扩张带来的上车红利。

(二)金融红利正在消失。

商品房时代,房地产与金融是双生子。一方面,金融杠杆调节潜在需求向有效需求转化;另一方面,融资成本决定了房企的供给规模和速度。全球货币大放水时代,房地产一直是容纳货币大水的主战场,在各种杠杆手段的加持下,买得起房的有效需求不断增多,支撑房价一路上涨。

随着美国开启加息周期和国内金融去杠杆的推进,货币宽松周期正式结束。近年来,人民币各项存款余额增速不断走低,今年7、8、9月人民币各项存款余额同比增长分别为8.5%、8.3%、8.5%,处于历史低值,其中8月增速创近40年来新低;而居民贷款却在不断走高,反映出实际购买能力在衰减,居民杠杆率过高将对楼市的销售端带来冲击,过去投资客“有钱任性”、消费者“人傻钱多”的宽松金融局面已经远去,有效需求(非潜在需求)不断萎缩。

而地产企业端面临的融资环境,从国际到国内,全面从宽松转为紧张。单B区间评级的地产企业美元债发行利率已经从去年的6%飙升到当前的10%以上,且认购并不积极。国内更是严控资金违规流向房地产,地产公司融资成本也在攀升:2016年,国内上市公司私募债平均发行利率在4%~5%,2018年下半年已经升至7%以上;信托融资综合成本已经升至13%以上。缺乏融资渠道的中小房企民间融资成本更高。长期货币宽松的金融红利已逐步远去。

(三)政策红利正在消失。

十九大以来,中央对地产行业发展的一系列政策指导表明,房地产行业多年来享受的政策红利正在消失。近十年来,房屋价格的脉冲式上涨,迅速推高了房价、透支了行业发展潜力。房产需求占用了大量的贷款份额、消耗了居民大量的存款,而且投资、投机需求过盛,加剧了存贷结构恶化问题,已经对其他类型消费和实业投资产生较大的挤出效应。

中央提出的“房住不炒”定位和“坚决遏制房价上涨”的定调,进一步削弱了房屋的金融属性,房地产税、共有产权房、租赁住房等一系列长效机制的推进,将从政策层面不断重塑房地产行业的发展逻辑,让行业发展由快变慢、从野蛮生长到成熟理性。

综上所述,人口红利从长期、金融红利从中期、政策红利从短期,三大基本面因素不断趋同,终于在三大背离出现的时候叠加在一起,形成合力,主导房地产行业开始步入下一个生命周期阶段——成熟期。

拐点并非转折点,凛冬不会来临

一提到房地产行业拐点,业界和学术界往往会爆发较为激烈的争论,一方认为城镇化长期利好下,房价涨势未尽;另一方则认为房价非理性上涨,消耗民众财富,挤压其他产业生存空间。

上述争论产生的根源,在于忽略了一个产业在不同发展阶段具有不同的特征:在高速成长期,“野蛮生长”正常不过,只不过房地产行业和民生关联更大,加之金融属性太甚,加剧了财富分配两极化,所以政府对其调控比对其他行业调控更多。这是可以理解的,也是必需的,因为市场不是万能的,需要市场和政府两只手协调,但是协调的度确实考验管理者智慧。

房地产行业步入成熟期后,快速成长期面临的一些“野蛮”问题将逐渐消失,但并不会像一些悲观者所认为的“冬天来了”。“活下去”更多的是对资金链的考验,是对前几年野蛮扩张模式的矫正。这次房地产拐点的来临,并不是行业生死存亡的转折点,只是行业从夏天步入了秋天,凛冬不会来临。

房地产行业将从土地竞争步入产品竞争时代

成熟期的到来虽然不是冬天,但是对房企来说,拍地后“躺在土地上挣钱”的舒服日子结束了,而对于高负债和低效率企业来说,则更痛苦。如何应对?

一个产业在成长期的显著行为,就是企业疯狂占有上游资源,因为在卖方市场态势下,谁拥有的资源越多,谁生产的产品就越多,谁的规模和利润就越大。在成熟期初期,土地竞争还是会有一定效果,但是随着成熟期的不断深化,土地竞争将转为产品竞争。

伴随着中国城镇化率速度放缓,成熟期的房企要主动转向高质量发展。房地产企业要学会像一个制造企业、一个其他行业的普通企业一样,以产品为核心打造企业生态,通过提升产品吸引力来获得市场份额。所有企业家的经营理念必须及时转变,因为这次行业拐点和以前不一样——这次是行业生命周期的大拐点,不再是如以前仅关乎政策是否放开、房价是否涨跌的小拐点。差异化竞争、品牌战略等一些消费品企业常用的名词将不断出现,周转率、产品定位等浅度应用的词汇将被深度研究和使用。

未来的房地产企业将越来越像一个制造企业,真正开始回归正常企业所应该有的属性:雕琢产品、深耕市场、客户至上。

在产品竞争时代,龙头企业和中小企业会有不同的发展战略,但经营重心都将逐渐后移,效率和利润远比速度和规模更重要,因为做强比做大更难,而活下去也比冲规模更关键!(吴中宝系中国人民大学经济学博士,荣秋艳系北京大学经济学硕士)

盛松成:扭转房价只涨不跌的预期正当其时

中国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上,现在和未来较长时期都应该坚持调控政策不动摇,巩固得来不易的调控成果,扭转房价只涨不跌的预期,哪怕付出必要的成本。

  自1998年我国房改以来,房地产业在20年的市场化发展中取得巨大成绩,也产生了许多问题,其中一个令人难以理解的现象就是房价只涨不跌。这一现象在全世界都属罕见。根据国家统计局数据,20年来中国的商品房平均销售价格只在2008年有过短暂下跌。即使在2016年房地产调控政策频出的背景下,房价也从2015年的6793元/平方米上涨到2016年的7476元/平方米。

  但是自2016年3月调控措施出台以来,经过2年多的努力,目前我国的房价已经处在一个比较微妙的状态。从70个大中城市的房价来看,一线城市的房价在零增长率附近波动已有一年之久,二三线城市的房价增长率也在5%和7%附近平稳了较长时间,基本与我国居民收入增长率相当。这表明我国房价增长已经显现出相对平稳的迹象。我们认为,我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上,现在和未来较长时期都应该坚持调控政策不动摇,巩固得来不易的调控成果,扭转房价只涨不跌的预期,哪怕付出必要的成本(如经济增速受到一定的影响)。我们不希望房价大幅下降,事实上也不会大幅下降,但目前更需要扭转房价只涨不跌的预期。

  一、房价只涨不跌预期的形成原因

  房价持续上涨及伴随而来的中国房价预期具有三个特征:1、20年来,中国房地产市场至今未经历一个完整的市场周期。自1998年以来,房价和房价预期都一直处于上行通道,甚至在上行通道内的回调都难以出现,单边上涨趋势十分明显。持续20年而未经历一个周期的现象世所罕见。2、中国经济基本面良好,这成为房价及房价预期上涨的基础支撑,但无法解释两者的持续性上涨。一个明显的证据就是自2013年开始,中国经济增长和房价出现了背离。当年70城房价指数由负转正,经济增长率却从2012年的7.75%下降到了2013年的7.68%。这一背离到2015年再次出现,而且更加显著。3、中国形成了超长期看涨预期,全社会几乎无人相信房价会跌。无论是基于以往房价长期上涨的经验形成的适应性预期,还是基于对未来情况判断的理性预期,都普遍认为房价不可能下跌,这同样是罕见的。产生这种现象的原因主要有以下三个方面:

  (一)政府对房地产业定位不明确,政策缺乏延续性

  梳理我国十几年来的房地产调控,一个明显的特征是,经济下行时放松调控以拉动经济,房价上涨过快时则加强调控来平抑上涨势头,政策始终在两者间反复和摇摆。2003年,中国经济出现过热迹象,房地产投资增速一度超过30%。为此,中国人民银行于 2003年 6 月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,以通过抬高房地产业银行贷款融资的准入门槛来降低投资增速。但是当年“非典”爆发,经济增长受到影响,8 月,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,给予房地产业以国民经济支柱产业的地位,正式确立住房市场化发展方向,其后果就是2005-2006年的房价快速上涨。2007下半年,面对房价过快上涨的态势,中央重新出台调控政策,房价涨幅应声下降。2008年底,为应对国际金融危机导致的严峻经济形势,房价调控再次放松,结果是房价再度飞涨。2009 年12 月,中央政府为了遏制部分城市房价过快上涨,调控政策又不得不急转向“挤泡沫”,政策目标重新返回控房价。2014年,在经济下行压力增大、地方政府债务问题严重和房地产企业风险增大的背景下,全国房价调控再次放松,一线城市的房价在16个月的时间内上涨了42.3%。自2016年3月开始,在史无前例的房价上涨之后,新一轮调控如期而至,调控至今未放松。

  我国房地产调控政策反复摇摆,带来严重的市场预期后果。首先,由于房价长期不降,几乎没有人相信房价会下跌。每调控一次都进一步加强了市场的信念,导致了极强的适应性预期。其次,政策的反复摇摆使人们形成了极强的理性预期,绝大多数人都认为控房价后还是需要拉动经济,房价仍会上涨。

  政策反复的根本原因是对房地产业和住房的定位属性不准确。从根本上讲,房屋具有消费品和投资品双重属性,强调其中一者必然会弱化另一者,这对矛盾很难调和。我国目前大多数城市都需要通过转让土地获取收入来进行城市建设,即实行“土地财政”机制。在这一制度安排下,只有未来土地收益不断提高,土地才能拍卖出更高的价格,这使得我国建设用地具有很强的投资品属性,土地上的住房很难摆脱这一特征。通过房地产业拉动经济难以绕过“土地财政”这一机制,其后果就是地价飞涨,房价高企。房价高企之后政府又担心民生受损,在无法消除土地投资品属性的情况下,只能依靠行政措施抑制房价,这虽然暂时缓解了矛盾但却无法予以根治。政策不断在拉动经济和解决民生之间反复,始终无法实现房地产业的准确定位,房价预期越调越高。

  (二)房地产供给端与需求端问题丛生,共同推高房价预期

  目前我国的房屋供给已经基本实现了市场化,由房地产企业根据市场情况自行决定,但是住房最重要的生产要素土地则由地方政府垄断。由于地方政府与中央政府的目标和能力的不完全一致导致了供给端问题丛生。由于激励机制和任期制度的问题,地方政府与中央政府往往利益不一致,地方政府更希望从土地增值中获得收益以在短期内尽快提振当地经济,这与控制房价预期背道而驰。地方政府在中央部门约谈后才开始出台房价调控措施就是一个证明。而中央政府偶尔也会不顾地方政府实际面临的规划限制和僵化的土地管理制度,要求地方政府供给更多的土地来平抑房价。例如在要求每个行政区都须保护一定数量基本耕地的现行制度下,东部地区一般难以提供充足的土地以应对巨大的市场需求。同时政策失误也造成了供给端问题频出。2015年的“去库存”政策没有考虑不同城市的差别,推行基本相同的去化策略,导致一二线城市库存不足,房价迅速上涨,房价上涨预期更加明显;而三四线城市由于“去库存”效果明显,地方政府趁机扩大土地供应,“去库存”变成“补库存”,造成严重的预期误导。

  从需求端来看,中国的房地产投资属性过于强烈,消费属性无法得到充分满足。中国房地产业发展至今尚未解决最根本的问题:随着经济发展和城镇化的推进,居民的居住需求不断增加;同时我国现有的投资渠道匮乏,财富涌入房地产行业,推高了住房投资需求;我国尤其是一二线城市的房地产需求仍然无法得到满足。由于供应无法满足市场需求,当压制需求端的调控政策失效后房价很容易报复性上涨。因此在需求无法得到满足的情况下,房价的看涨预期很难扭转,而且容易得到强化。由于需求无法得到满足,即使合理的住房消费需求也会衍生出投资性需求,出现恶性循环。例如居民为了改善居住条件,从城市远郊到近郊购房是合理的,但居民如果看好原有住房的升值空间,在购入新房的同时并不卖出旧房,那么这一行为显然会增加需求和降低供给,推高房价的看涨预期。而购房者本身也成了既得利益群体,为了维护自身利益甚至以打砸售楼处和上街游行进行“维权”。部分政府机关为了维稳,要求开发商息事宁人,进一步阻碍了看涨预期的扭转。

  (三)误导性信息、错误信息、不当信息广泛传播,加剧信息不对称与市场混乱

  部分开发商利用信息不对称对购房者进行误导,导致购房者认为房价会不断上涨,从而影响投资决策。普通购房者掌握的信息远远少于房地产商,这导致前者缺乏对房地产市场的准确判断,而市场需求长期得不到满足使得购房者更容易被一些假象所迷惑,产生错误的心理预期。

  媒体的助涨宣传也加剧了信息不对称,坚定了购房者的看涨预期。2018年以来,媒体大量报道一二线城市的新房限价,这对购房者造成很大的心理冲击,导致更多资金涌入房市,加剧了抢购行为,最终推高房价。

  尤其需要指出的是,部分知名专业人士的言论对看涨预期起了推波助澜的作用。部分专家反复强调中国房地产市场看涨前景,经过媒体传播,强化了整个社会的看涨预期。如何以合适的方式传达信息也是专业素养的一种体现。知名专业人士的言论传播广,影响大,应谨慎合适表达,尤其不能为房价预期推波助澜。

  二、房价预期只涨不跌的严重后果

  (一)房价预期成为经济短期发展的兴奋剂,损害经济的长远发展

  2017年,我国房地产业增加值为5.4万亿元,占国内生产总值的6.5%。一般而言,在经济中占比超过5%的行业可以视为支柱产业。房地产业是我国重要的支柱产业。除了直接贡献外,房地产业还是土地资本化的重要渠道,为地方政府提供资金,解决城市建设的融资问题,推动经济发展。房地产业的繁荣成为地方短期经济发展的兴奋剂。

  但这种依靠房地产来带动经济的模式形成了巨大的社会成本。有研究表明,中国住房价格上涨1倍,通过人力成本上升使得经济增长率下降4.1个百分点(陈斌开, 黄少安, 欧阳涤非:《房地产价格上涨能推动经济增长吗?》[J]经济学(季刊), 2018(3))。而且房价的高涨使房地产业利润率高企,并带动金融业的发展,将大量资金吸引至房地产业和金融业中,伤害了实体经济的发展。这种依靠房地产来带动经济增长的效果会越来越差,2013年之后经济增长与房价的背离就证明了这一点。

  人力成本有着较强的刚性,一旦上涨就很难下跌。房价上涨带来的人力成本上升几乎是永久性的,而长期的利润率差距也使得资金很难回到实体产业中,由此对长期经济增长造成伤害。“土地财政”的副作用也越来越明显。地方政府往往通过低价出让工业用地来拉动经济增长,这使得我国工业用地使用效率低下,容积率明显低于发达国家。由于土地持有者预期土地价格会继续上涨,大量土地被囤积闲置,而没有被用于开发生产。“土地财政”扭曲了住房的居住属性,民众的居住需求难以得到满足,影响了人力资本的培养,抑制了中国的长期经济增长潜力。

  (二)干扰市场参与者的决策行为,导致市场波动和巨大风险

  购房者一旦形成上涨的价格预期,其未来购买行为将会前置到现期完成,致使需求增加,房价上涨。房地产商预期未来房价上涨,将会推迟住房出售,导致供给下降,同样使房价上涨。此外,房价上涨的预期会刺激房地产商高价拿地,造成房屋成本上升,推动房价上涨。值得注意的是,看涨预期对房价的影响是一个正向的反馈机制:在看涨预期指导下的行为本身就会推高房价,即所谓的预期自我实现机制。

  在房地产看涨预期下,资金的进入与预期也形成了正反馈机制,看涨预期会吸引更多的资金进入,从而进一步推高房价。这实际上是典型的泡沫形成过程。在有新的资金进入时,泡沫得以维持;一旦资金中断,泡沫将破裂。由于现代金融的杠杆特征,大量资金都通过金融体系获得,而这些资金不断在金融体系内部流动,使风险在整个金融系统扩散。一旦泡沫破裂,房地产市场和金融体系都会遭受重创,引起系统性金融风险。

  (三)冲击需求端调控政策,导致调控失效

  以限购政策为例,大多数城市的调控政策都是在房地产过热时采用,以抑制高涨的需求。正常情况下,限购意味着需求下降,房价下跌,达到调控目的。但是这种调控模式面对房价上涨预期往往会产生相反的结果。如果购房者预期限购之后房价不会跌,但自己却丧失了购买资格,那么最优决策就是在限购前赶紧入市,造成短期需求急剧增加。而住房短期供给弹性较低,变化小。因此,限购政策的出台有时反而引起需求旺盛,推高房价。这种单一需求端调控政策导致房价暴涨已有前车之鉴:1988年8月,英国决定取消夫妻双重按揭贷款利率优惠政策,大量购房者赶在优惠政策结束之前抢购住房,1989年英国房价大幅上涨。

  三、把握机遇,主动扭转只涨不跌的房价预期

  自1998年房改以来,我国虽未经历完整的房价涨跌周期,但房价并非没有出现过下降的趋势,可是这样的机会并未被抓住,房价预期重回上涨老路。以深圳为例,2007年1至8月,深圳新房房价从10670元/平方米涨到18976元/平方米。为了平抑房价,深圳9月出台调控措施,加上当年人民币处于加息周期,深圳房价预期很快扭转,到次年12月,房价下降至11084元/平方米。但是,2008年第四季度,为了应对全球金融危机,我国推出了“四万亿”计划,房价预期顷刻再次翻转。深圳的商品住房销售价格从2008年的12654.85元/平方米上涨到2017年的54445.26元/平方米,上涨了330.23%,而同期深圳的年人均可支配收入仅从26729.31元增加到52938元,提高了98.05%,房价过快上涨趋势明显。

  2016年3月底,最近一轮房地产调控启动,至今已超过两年半。今年7月,中央政治局会议明确提出要“坚决遏制房价上涨”。本轮房地产调控措施之严厉,可谓史无前例。房价过快上涨的势头已被明显遏制,房价逐渐企稳。此外,土地流拍增加。2018年1-9月土地流拍达到935宗,已经接近去年全年的954宗。房企降价促销增多。自9月起多地出现降价销售。我国房价预期呈现了企稳迹象,这是过去两年多来房地产调控取得的巨大成绩。

  但是从历史经验看,房价调控成果初现即停止调控,致使房价上涨预期再现,不乏先例。为防止前功尽弃,重蹈覆辙,我国目前和未来数年都应该坚持调控不动摇,扭转房价只涨不跌的预期。

  (一)要坚持房地产调控不动摇,持续平稳房价预期

  德国是房地产调控的典范,其政策要点就是以各种有力措施来稳定房价预期。例如德国的住房政策有着很强的延续性,宏观经济政策变动不会影响房地产政策。重视供给端调控。在住房问题已经基本解决的情况下,从20世纪90年代到2005年仍然新建了1000万套公共福利住房。坚决打击投机性需求,对房屋投资收益征收高额税负。另一个预期管理的典范就是我国近年来的汇率政策。2015年“8•11”后,人民币汇率出现超调。我国货币当局及时予以引导和干预。首先是行动预期管理,包括启动逆周期调节因子,适度运用外汇储备以及加强资本流动管理等。其次是舆论预期管理,决策者和专家反复强调人民币不具有持续贬值的基础。人民币汇率得以稳定。我国房地产调控可以借鉴两者成功的预期管理经验。要坚持调控措施不动摇,消除市场对政策再次摇摆的幻想,继续稳定房价,扭转房价只涨不跌的预期。

  (二)建立房地产调控长效机制,供需调控并重

  建立房地产调控长效机制是党中央的既定方针,要长期坚持贯彻落实。第一,要完善多层次住房供给体系,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。第二,要探索房地产财税制度改革,运用财税制度引导合理住房需求。第三,改变“土地财政”制度,构建合理的土地定价机制。第四,完善房地产调控的法律法规体系,提高房地产市场的法治化水平。

  长期以来,我国房地产调控重需求抑制、轻供给疏导。前者易取得短期效果,后者能获得中长期效果且有利于稳定公众预期。因此我们要注重供给调控与需求调控相结合。

  (三)贯彻落实“一城一策”,针对性管控房价预期

  不同城市的人口、经济等情况不同,房地产市场也不尽相同,因此,贯彻落实“一城一策”是预期管理的重要一环。

  2017年4月住建部提出指导意见:“对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”这就是“一城一策”调控思想的具体举措。此外,全国性政策的出台应考虑对不同城市房价预期的影响,并给与地方政府一定的自主操作空间。

  (四)降低市场信息不对称,重建市场契约精神

  为了降低市场信息不对称,首先要建立高效的住房信息收集和披露系统,使市场参与者的决策建立在充分的信息基础之上。其次,要大力打击各种操纵市场行为,维护市场正常秩序。再次,要主动引导舆论,对相关政策进行广泛、深入的宣传,使政策得到及时、正确解读。同时知名专业人士要有自律意识和社会责任感,公开发表言论需要谨慎,避免引发公众恐慌情绪。

  重建市场契约精神,打击一跌就闹的房闹行为也是管控房价预期的重要手段。对于房闹行为要以事实为根据、以法律为准绳进行合适处理,以维护市场的稳定。

  行百里路者半九十。目前平稳市场预期的努力已看到曙光,但仍不可掉以轻心。我们必须坚定房价预期调控的决心,抓住当前房价初步企稳的有利时机,扭转房价预期正当其时。我们要毫不动摇地将调控措施坚持下去,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫,又防止房价大起大落,这一调控目标是可以实现的。(本文作者介绍:中国人民银行参事、中欧国际工商学院兼职教授。)


人均住宅1.1套刷屏背后 中国住房其实还是低水平!

网易研究局

作者|严跃进(易居研究院智库中心研究总监 网易研究局专栏作家

近期关于人均住房面积的讨论又开始增加。比如说某住房政策专家在相关会议上认为,当前中国人均建筑面积大概在35-40平米之间,其结论是中国住房市场还有很大发展空间。此类数据和结论总体上还是靠谱的。在2018年下半年房地产市场突然降温、看空情绪明显增加的情况下,研究人均住房面积的合理指标,进而分析房地产市场的潜力等,显得很关键。

一、住房状况其实还是低水平

客观承认,当前居民家庭中确实存在一类群体,手上至少有两套房。一些大城市和重点旅游城市类似三亚,据说一个人持有30来套房也不奇怪。这类需求可以理解为投资投机需求。但单纯看此类数据,往往容易忽略房地产住房状况的另一面情况。实际上从当前房地产市场的发展来看,不充分不平衡的矛盾很明显。无论是大城市还是小城市,都面临住房状况低下的情况。

从大城市来看,由于房价上涨过快、购房成本压力大,这个时候住房的问题就成为城市生活工作的最大问题。暂不说是否买得起房,即便是租房,很多人也有很多压力。现在大城市市区一套老公房中,若租一间,类似15平米,需要2000元左右的成本。而若是租一套,大概是35-60平米,大概也需要4500元左右的月租金成本。换而言之,即便是作为过渡性的住房解决方式,很多大城市租房的压力也很大,租房状况也很糟糕。

那么看中小城市。近期大家的注意力可能都集中在“未来市场如何走”的内容上。而很多人似乎忘记了今年年初中央提出的房地产三大任务。其中一个任务就是县城去库存。为什么提这个县城的概念,这是因为其背后也存在很多住房困难的现象。很多百强县住房状况好一点,但很多中小县城尤其是经济落后的县城,其住房状况并不好,很多人其实是买不起,那么就谈不上住房质量改善的问题了,人均住房面积自然就更低了。

讨论人均住房面积的概念,有助于我们更好理解这几年房地产市场发展的动力。正是因为有持续性的住房改善需求,所以我们可以看到,2015-2017年全国房地产市场的交易面积是节节攀升的,即便是2018年如此严厉的政策管控下,房地产市场的交易也很明显,依然会有正增长的可能。换而言之,市场需求是如此强劲。

二、需积极关注空置和利用率的问题

人均住房面积的问题,也和空置的问题有关联,这也是近期此类市场讨论比较多的内容。尤其是在不考虑增加供地、住房新开工和建设的情况下,通过研究闲置房产来提高住房利用率,进而改善居住状况,也显得很重要。

部分权威研究机构发布的数据显示,当前我国住房的空置率在20%-25%的水平,大体上处于不高不低的状态。当然从实际情况看,或者说从结构的角度看,部分城市的空置率是没有想象那么高的。比如说上海,预计此类城市住房空置率大体上在3%-5%,换而言之,其明显小于全国水平。而且从此类住房的空置情况看,很多老公房几乎没有空置的情况,其出租状况非常好。而即便是一些新房项目,很多空置的原因都可以理解,包括业主不及时收房、房子空置后等待装修、房子出租时遇到了正常的招租期、房子空置用于转让等。

所以更多的空置问题,或是出现在中小城市之中,尤其是城市的郊区市场和新房市场中。从住房面积的角度看,解决了空置问题,那么无形中就可以提高人均居住面积。当然近期关注“空置税”的讨论比较多,不过客观上说,征收此类税收的难度是很大的。若是一个业主想要回避纳税,其将房屋从空置转变为非空置状态,所谓的猫腻手段和造假手段并不会太少。

所以应该用更为市场化的手段来引导。比如说对于此类空置的房屋来说,应该鼓励出租的方式来消化。通过租赁来提高房屋利用率,从业主角度看自然会认可,这也可以抵消物业费等费用。而通过此类出租,也能够真正让租房者改善住房面积,这也相当于间接增加了人均住房面积。

三、合理的住房面积应该是多少

对于合理的人均住房面积,有各种不同的界定方式,部分也会和国际市场做对比。当然从目前这几年老百姓买房的需求看,其改善型的住房需求其实是在释放的,尤其是二胎政策放开和居民生活品质提高的情况下更是如此。

单纯看购房的面积。目前虽然说市场上畅销的主力户型是类似88平方米的户型,但是此类住房也面临很多问题。刚开始买房的人是碍于购房压力,但入住后一旦成为三口之家,那么改善住房的需求是很大的。因此人均住房面积的合理值设定应该胆子大一点。从房地产行业的情况看,往往会把144平方米界定为住房户型的分水岭。其中低于144平方米的户型,属于刚需和中小套型。而高于144平方米的,则属于改善和中大套型。我们将144平方米数据稍微提高一点,即为150平方米,算起来三口之家的规模,人均住房面积就达到了50平方米。

这个数据的提出,其实是为了迎合这几年改善型购房需求持续释放和爆发的特点。因为实际情况确实是如此,包括更为宽敞的厨房、有自己独立的衣帽间等,这都是这几年住户消费需求中明显增加的内容。换而言之,随着住房消费梯队式的上升,人均住房面积上升是大趋势。

除了积极增加供地、规划中大户型住房以外,要真正改善人均住房面积,其实还有很多创新的地方,比如说“让小户型住出大房子的感觉”。很多做空间设计、室内设计的建筑师可能感受是最深切的,即老百姓对于房子的利用程度是普遍不高的。未来在多功能家居、第三方仓储业务等方面,其实都可以积极进行探讨和创新。这样在提高住房利用效率的同时,实际上也能够提高大家的生活品味。换而言之,人均住房面积提高的概念,不单纯是建筑面积的概念,其实也是生活方式的概念。

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