2800亿负债压顶!一民工非正常死亡!又一地产巨头身陷旋涡

金融第一教室 2018-11-08

今年以来,发债“屡战屡败”的富力地产(02777.HK)突然另辟蹊径,抛出8亿股、融资近100亿的方案。


11月5日,富力地产宣布,拟计划发行不超过8.06亿股,以当日收盘价12.14港元计算,此次H股发行将融资近100亿。


此次大手笔融资的背后一个突出的原因在于负债。最新数据显示,富力地产负债再创新高至2863亿元。


而仅在几天前,因建筑工地的一位民工非正常死亡,富力地产也正在成为被关注的焦点。


令人好奇的是,在如今股市低迷的情况下,富力为什么选择在这个时间点发行新股?谁又会是买单的人?


近100亿的融资,谁会接盘?


富力地产11月5日发布公告,拟发行不超过8.06亿股新H股,分别不超过该公司新H股发行前后的总股东25%及20%。



若新H股发行完成后,富力总股份数将升至40.28亿股,其中H股股数为18.21亿股,占总股本比例增长至45.2%;内资股股数保持不变,仍为22.07亿股,占比将由68.49%降至54.79%。


据披露,此次H股发行价不低于前五个交易日于联交所录得H股收市价平均数的80%。


富力表示,这笔资金将全部用于补充富力地产的资本金,其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等用途。


就股权而言,富力地产自2006年以来从未发行过任何形式的股份,由于相对较小的H股公众持股量,流通盘仅10.15亿股,资本结构呈高杠杆,一定程度上造成无法吸引新的战略及长期的投资者。


富力在公告中称,此次新H股发行将非常有利于其获得长期资本,促进公司稳定发展,缓解当前影响多个金融市场的宏观经济波动带来的风险。此外,新H股发行将显著改善公司的资本结构,增强融资能力,从而显著改善信用评级前景,增加获得更低成本融资的机会。


受该消息影响,11月5日,富力股价开盘下跌,盘中最高跌幅超过10%;截至收盘,富力地产股价报12.14港元,下跌8.72%,股价相比较高点几近腰斩。



为何在这个时间点融资?


相比于此前富力“钟情”的发债,此次增发新股似乎并不划算。


据测算,富力此次发行8亿股、发行价不低于前五个交易日H股收市价平均数的80%,以富力近段时间平均股价12港元计算,此次融资额约100亿港元,增发新股成本为19.2亿港元。


若要获得100亿港元发债融资,以较高利率水平10%计算,融资成本为10亿港元。


对比来看,增发新股的融资成本远高于发债。


更何况,在港股市场低迷的情况下,内地房企股跌幅均不小,赴港上市的地产相关新股频遭冷遇之际,富力为何会选择在这个时间点进行股权融资?


背后更多的可能是无奈,2018年以来,富力的发债融资可谓命途多舛:


2月9日,富力地产取消发行10亿元中期票据;


5月23日,富力又取消了10亿元超短融发行计划;


5月29日,富力一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止;


8月29日,富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。


据观点地产新媒体报道,有市场人士称,“时机恰不恰当、成本高不高已经不是最重要的了,企业现在只要可以融到钱就够了,现在没什么其他更适合的路子了。”


在房价滞涨、房企融资难度加大,连万科都高喊“活下去”的情况下,富力的确需要一笔资金过冬。


所幸的是,今年10月9日,富力地产终于获证监会批准公开发行面值总额不超过130亿元的公司债券,将采用分期发行方式,自核准发行之日起24个月内完成。


此外,富力地产在9月内连续发行了三期资产支持专项计划,债券品种为资产支持证券-ABS,合计拟发行总金额为122.21亿元。


2800亿负债压顶  净利润<支出利息


在融资的路上蒙眼狂奔,数千亿负债已火烧眉毛。


据富力地产的财报显示,2015年至2017年,富力地产的负债总额分别达到1345亿元、1795亿元、2332亿元,净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%,三年猛增78个百分点。


而2018年中报显示,富力负债规模创出2703亿新高,净资产负债率再次攀升至187.5%。上半年,富力未偿付刚性债务由1244亿增长至1531亿,高达43.77亿的利息支出竟比同期40.8亿的净利润还要多。


实际上,2018年三季报显示,富力总负债高达2863.22亿元,再创新高。


与此同时,富力的经营性现金流多年告负。2012至2017年,富力地产经营性现金流连续六年为负。今年三季度,其现金流依然为-27.73亿元。


据富力最新季报披露,其手上现金约63亿元,流动负债1556亿元,资产流动性表现承压。


可以说,富力亟待资金输血以缓解财务压力。种种因素累积下来,通过增发8亿新股似乎成了最现实的选择。


疯狂加杠杆,冲击1300亿目标


在调控加码、楼市逆转的大形势下,房企不顾自身实力,盲目追求高标杆、高周转,早晚要付出惨痛代价。


去年7月,富力以 199.06 亿元接手万达旗下77家酒店资产,轰动了整个地产界。



通过这一世纪大单式的交易,已经被坊间视为“没落贵族”的富力地产,完成了华丽逆袭,再次回到聚光灯下。


交易过后,富力董事长李思廉开始高估公司实力,并误判市场走势。他提出一份雄心勃勃的规模扩张计划,要求富力2018年完成销售1300亿,2020年冲击3000亿。


然而,从目前的销售数据来看,恐怕富力地产很难完成1300亿元的销售目标。


截至10月末,富力地产的合约销售金额约为956.6亿元,销售面积约7330900平方米,完成全年销售目标的73.5%。若要完成全年的销售目标,富力地产需在两个月中完成约350亿元的销售额。而富力地产在10月份单月的销售额仅为87亿元。


作为地产圈曾经的“华南五虎”之一的富力,早已失去了昔日的光彩。


高周转后遗症集中爆发,一民工非正常死亡


而就在富力抛出100亿的融资方案的前几日,富力地产因一位民工的非正常死亡,被市场集中关注。


据中新网报道,10月3日,62岁的宋国强在南昌县人民医院不治身亡。这位四川籍民工是7月11日从富力金禧悦城工地送医的,在ICU重症监护室昏迷83天,欠下医疗费约17万元,富力方面仅支付了22000元医疗费。


金禧悦城是富力地产在江西南昌的首个项目,项目占地122亩,总建筑面积约25万平方米。施工单位广州天力建筑有限公司,也是富力地产下属子公司。



中新社记者调查发现,宋国强既未签劳动协议,也未购买意外伤害保险,更没有专业技能,却从事需要持证上岗的塔吊信号工作。他几乎每天加班到晚上十一点,工作时长达16小时,已经连续上班三个月,没有休息一天,最后因过度劳累,中暑昏倒在工作岗位上。


宋国强去世以后,家属要求建筑公司赔偿含医疗费、误工费、护理费、交通费、营养费、抚恤金等约150万元。而广州天力多方推托,理由竟然包括:宋没有签订劳动协议;他从事塔吊信号工却没有能力办理特殊行业上岗证;用“王安才”的假名上班……



民工非正常死亡,仅仅是富力众多不良记录中的最新一例。


半年来,富力地产旗下多个项目被曝出违法违规,楼市资本论粗略查询,见诸公开报道的就有:


6月,郑州市富力建业五龙新城项目被曝存在违规认筹被查处;


6月,镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查,被住建局列为重点关注对象;


8月,菏泽“富力城”项目在未取得预售许可证的情况下,向买受人收取购房定金,这一违规销售行为被菏泽市住建局发文通报;


8月,石家庄富力城被曝违规销售,因涉嫌哄抬价格,扰乱市场价格秩序,实际销售价格与备案价格不符,被责令停业整改。


9月24日,福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业,富力地产子公司——莆田富力房地产上榜。



富力地产这一系列违规事件,决非偶然。


追根溯溯,楼市资本论认为,这是富力近年来为了重返房企一线阵营,高周转、高杠杆激进扩张的苦果——在调控高压下,高周转后遗症集中爆发,表现为各地项目频频违规。


评级频频遭下调 股价几近腰斩


交银国际发表报告,称富力地产今年前8个月的合约销售额低于预期且低于行业平均,由于富力地产销售势头减弱,尤其是在二、三线城市,因此交银国际对富力的评级从中性下调至沽出,目标价相应下调。


交银国际认为富力地产即使进一步降低平均售价,也很可能实现不了2018年销售目标人民币1300亿元。


祸不单行,此前已经有多家券商对富力的情况持悲观评估。


今年3月,惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-。


在信用评级里面,BB-级属于较低级别,这个评级的债券已经属于垃圾债券的范畴。


去年7月,惠誉已经对富力地产的信用评级进行过一次下调,其对富力的发行人违约评级授予负面展望。


去年3月份,中银国际将富力地产评级调整为“卖出”;同年5月,申万宏源维持对富力地产“减持”评级;7月20日,申万宏源重申维持对富力地产的“减持”评级。


与此同时,股价从今年初开始持续下挫,截止发稿时,富力股价报11.7元/股,较最高点几近腰斩。



来源:腾讯财讯(qqstock)综合自中国新闻网、全景财经(p5w2012)、楼市资本论(loushizbl)、观点地产网

往期精彩推荐

别去赌场了,你永远赢不了“凯利公式”


合作、投稿、版权,请加微信:jinrongclass

    本站仅按申请收录文章,版权归原作者所有
    如若侵权,请联系本站删除
    觉得不错,分享给更多人看到

    金融第一教室 微信二维码

    金融第一教室 微信二维码