房价跌了,中国经济会怎样? 朱镕基当年为何坚决打压房价?

中国资本联盟 2016-04-02

房价跌了,中国经济会怎样?



 齐俊杰  

最近公布的楼价涨幅触目惊心,这对于国家经济有何影响呢?

昨天公布的数据触目惊心,深圳房价去年同比涨了52.7%,前两天还有个报告是清华大学的,说北京房价10年上涨380%,上海涨384%,而深圳房价涨幅在508%。年均分别上涨17.5%,17.6%和20.4%。当然这个数字很吸引眼球,但却未必准确,就拿北京来说,十年前的房子基本都盖在了3环边上,如今的房子盖到了6环边上。所以你乍一看房价涨了近4倍还可以,但其实按照同地区同位置的房价来算,10倍以上应该是有的。



房价涨的这么猛,最近很多人又蠢蠢欲动了,企图在最后的疯狂里大捞一把,他们有着神一样的自信,必定有个更傻的会从自己手里把这么高价格的房子接走。我问了,这神一样的自信来自哪里呢?人家说房价要跌下来,经济就完蛋了。所以国家不会让房价跌。嗯……这话听着耳熟,去年5000点股市的时候,有多少人这么说过,这是一轮改革牛,如果股市跌下来改革就进行不了了,然后他们就信心倍增,配资借钱进入股市。最后发现童话里都是骗人的。


其实我们先不说国家的主观意愿,站在这么高的高度俯瞰宏观经济,肯定不会跟我们一样,去关注房价的涨涨跌跌。或者换句话说,房价涨跌对于国家经济的影响不大。而所谓的房地产是国家经济的支柱主要体现在哪呢?也不在房价上,而是在对钢铁、水泥、建材等产业的拉动上。所以让房子好卖,多造房子,多去产能和库存,这才是国家经济层面考虑的问题。那现在这么高的房价之下,显然这个工作已经无法进行。



从房地产的开工数据我们就能看出,随着二三四线城市房价的低迷,以及库存的严重,全国的房地产开工情况非常糟糕,而且已经持续了很长时间。所以我们看到了所有的产品比如动力煤、钢铁、水泥、建材甚至家电全部积压,中国经济也开会减速慢行。我们的经济重点一直强调去产能、去杠杆,就是要扫清经济发展中的障碍。其实我们看到了昨天周小川行长讲话,降低个人贷款利率,这种个人房贷加杠杆的举措有利于去产能,这个确实是没错的。也正如周行长所说个人贷款业务是相当安全的,因为你对你的贷款承担的是无限连带责任。


跟另一端的开发商借款不一样,开发商管银行借的钱叫做开发贷,现在已经负债比率非常高了,很多著名开发商的有息负债已经高达500亿,也就是说每年光还利息就要还掉50亿以上,而融资现金流高达100多亿。这些都是要在你的收入里面减除的,所以可想而知开发商的压力有多大,开发贷的压力有多大。降低个人贷款门槛,让个贷加杠杆,来鼓励大家多买房,进一步化解开发贷的风险。这其实恰恰是一个去产能去杠杆的政策。但可惜的是,现在去接盘的购房人,这个风险也许他自己根本就没想过。


所以说到这,你大概明白了,你考虑的房价和国家考虑的房价问题,根本就不是一回事。房地产拉动经济,需要带动产业消耗。所以作为产业的最后一端必须有人接盘。至于你是亏了还是赚了,开放商亏了还是赚了,只要把开发贷还上,其实根本就无所谓。现在为了化解开发贷的风险,银行从去年开始已经开始着手清理了,一些小开发商早就已经拿不到银行的钱了,逼着他们去借民间资金。


比如我们之前看到的鑫琦资产就是一个很好的例子。你先把我的房子接走,然后我明年回购回来。能骗一年是一年吧。这种续命的代价就是每年增加20%的利息支出。这就是为什么房地产加速赶顶的原因,他涨价10%毫无意义,反正是个死,拼了命涨过20%也许还有一线生机。


那么我们再反过来看,如果房价跌了呢,国家受到什么损失,刚说了开发贷已经逐渐清理干净,大的地产商一般都是国企背景,要么就有国企公司当股东,这个相对安全。民企地产公司已经被踢出了银行体系,所以开发贷的风险正在逐渐降低。开发商倒闭对银行的影响越来越小。而个人贷款这块,你要按照国家规定,3成首付买的房,加上税费和装修,即使今年刚买的房,跌去50%,估计你也不会断供,因为如果断供,你一辈子可能都再也进不去银行要钱了。


这个信用损失是巨大的。按照现在的房价跌一半,你要全款买上房,估计怎么也得有个20年。所以就想周小川行长说的那样,个人贷款业务是安全的。因为捆绑了你太多的信用福利还有连带责任。更何况现在民间金融给地产做了大量的配资杠杆,如果房价跌下来,有民间金融,也就是买理财的这波人会做一个缓冲阀,让理财投资人和购房人共担风险,以保证银行金融体系平稳着陆。



再看宏观层面,房价跌了,小的地产商倒闭了,大的地产商和资产管理公司就会出来低价收购,一波大的房地产并购将拉开序幕,很多在建工程现在因为没钱而烂尾的,很可能被大的地产商拿走之后,就继续开工改造。也有的不开工的土地,会重新得到资金的支持。因为便宜拿过来的,所以成本降低,他们只需要投入很少的资本就能盘活资产获得盈利。


所以我们看到的会是随着房地产投资的回暖,各个行业去库存加快,而房价下跌,也刺激了幸存的刚需投资者重新入市。这才是中国经济复苏的正轨,相比于现在,各个方面都僵持在这里,地产商不愿低价卖,靠金融空转。大量资金吃紧开工意愿不足,大量项目烂尾。整个全产业链产能消化不掉。国家经济会持续走低。等于这才是一个最坏的结局。




朱镕基当年为何坚决打压房价?




中国房价疯狂上涨启动于朱镕基总理卸任之年,如今十二年过去了,中国城市房价在这十二年间究竟上涨了多少倍?无论是官员还是专家学者恐怕都不愿回答这个问题!而基本的判断是十二倍!

今天我所居住的北京,房价已经涨得足以让无房人绝望的地步,尤其是在对比了一套普通住房和自己的年收入之后,人们都会立刻产生痛不欲生的感觉。北京四环内外的二手房价格基本在5万以上,新房普遍都在8万以上。这意味着100平米的二手房要500多万,新房要800多万。即使所谓的精英金领,年薪在20万上下,20年不吃不喝也换不来这么一套房。

一个十三亿人口的大国,完全照搬弹丸之地的香港地产模式,把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起,这样的房价岂有不涨的道理?知名经济学家徐滇庆认为房价和所有价格一样都是货币惹来的祸,水涨船高,只要过度增发货币,中国的房价物价必然轮番上涨。而中国8%的人拥有80%的财富,因而12亿人中国人根本买不起房,能够拥有住房购买能力的最多1亿人,其中拥有多套房的不足3000万人。

推动中国房价上涨的因素很多,除了货币增发、土地财政、政绩冲动之外,官场贪腐也是一大因素。购房置业已成为官员受贿洗钱敛财的主要手段,贪官搜刮了大量钱财,最头痛的是如何做到财产隐藏不露,又能保值增值。在目前所有投资渠道中,炒楼置业是最好的选择。将非法所得转变成房产,不仅安全性高,更能享受房价飙升带来的快感,完全用不着担忧财产在通胀下缩水。

几乎每一个落马的贪官倒,除了持续刷新贪腐纪录外,都有多幢房子的罪证一并罗列,在让人大开眼界的同时,也令人黯然伤神。而这些动辄坐拥几十套房子的贪官,在今天的中国,只不过是冰山一角。在房价高企的今天,老百姓一辈子的积蓄可能买不起一套房,而贪官却拥有的大量房产,无形中给民众深重的无力感和挫败感。在房子就是硬通货的现实语境里,腐败官员坐拥如此之多的房子,不过是再次告诉我们,权力寻租,远比我们想象的更加严重更加可怕。

实际上,在房地产市场中,腐败已经不是暗流涌动,很多时候已经成为公开的必要成本。有学者曾调研,中国房价中的腐败成本是30%。让人堪忧的是,如果官员们坐拥大量房产,他们岂能为调控房价去努力,只有房价高企,维持持续上涨的势头,官员所拥有的硬通货才会保值增值。

朱镕基主政时期,房价基本稳定,他是靠什么力量阻止各方利益集团助推房价的企图呢?朱镕基于1993年被邓小平奉召从上海火速进京,以其钢铁般的意志一举扑灭了海南、北海、惠州的房地产热火!尽管一些利益集团特别是房地产开发商对他恨得咬牙切齿!尽管他主导的经济政策受到了种种牵制阻挠以及非议,但他光明磊落的人格魅力,疾恶如仇的刚强性格,关注民生疾苦的拳拳之心仍然受到亿万人民群众的好评和赞誉!特别是房价在他主政期间只能蠢蠢欲动,不敢疯狂上涨。

1993年初正值海南房地产疯狂之际,朱镕基从上海奉召进京,出任国务院副总理,并从李贵鲜手中接过中国人民银行行长的职位,7月份朱镕基铁腕出击,对海南疯狂的房地产热泼出冷水,让许许多多还沉浸在暴富梦中的老板们如梦初醒!海南1991年楼市平均价格为1400元/平方米,1992年猛增至5000元/平方米,1993年上半年房地产价格到达顶峰,为7500元/平方米,许多亿万富豪千万富豪百万富豪一夜崛起!最终的代价是各大商业银行和各类金融机构在海南形成了一千多亿的不良资产。

朱镕基在卸任前,最后一次香港、深圳之行,对深圳的房地产问题仍然提出了严厉的警告和批评,“有些城市,不是全部,房地产有一点热,空置率太高,而且还在增长。”他解释,内地百分之二十至三十的房地产公司,二、三成的资金来源是向银行贷款,而百分之三十以上的购买用户也是向银行贷款,房地产本身百分之六十以上是靠银行贷款,风险很大。但是目前具自付能力的市民占少数,很大一部分是高级房地产,而且价涨得很快,这一部分不属于广大市场的购买力可以适应,靠台湾、香港和外国投资者来买房子,价格越推越高,房子越盖越多。

他不无担忧地说:“深圳现在没地了,要到惠州换一块地。你们考虑一下,这样子房地产市场能够维持下去吗?”他希望企业代表能引以为戒:“深圳的明天是香港的今天。”

然而当时的官员和利益集团已经听不进他的话了,都在等着他退位。从2003年开始,积蓄了十年力量的房地产开发商、各级官员、各种利益集团倾巢而出,首先以上海为突破口,在短短三年时间里,让上海的房价翻了两倍之多,然后以迅雷不及掩耳之势,将楼市熊熊大之火烧遍全国主要城市。

如今的房地产市场,已成为投机者的乐园,自住者的深渊。从各个指标来看,无论是租售比、空置率、房价与家庭收入比,都已经达到历史顶点。高房价带来的压力,已超过国民所能承受的极限。特别是在一线城市,普通市民通过工资收入购房,已经成为遥不可及的梦想。即使勉强买了房的,也大多沦为几代房奴。

从一个国家的发展趋势来看,高地价高房价危害深远,不仅阻碍经济可持续发展,透支未来经济发展空间,更重要的是,随着家庭负担的不断增长,公众的幸福指数日趋减少,社会不稳定因素也会大大增加。随着地方债务无限扩张,又倒逼央行不断超发货币,一旦央行停止这种恶性循环,金融系统就会面临巨大风险,因为土地财政已经严重绑架了整个中国经济。经济增长以土地货币互相循环的发展模式,直接导致中国地方政府债务大增。

过去说房地产绑架了中国经济,许多人不以为然。如今看来,房地产不仅绑架了中国经济,也绑架了各级政府、绑架了各家银行乃至绑架了几乎所有国人!房地产在中国经济结构中所占的比重,是任何经济发达国家都未曾出现的畸形现象。


在西方发达国家,房地产从来就不是富豪的主要来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济的国家,房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能出现中国这种通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的富豪。

人们对高房价早己充满怨气,正如万科掌门王石也曾感慨唏嘘:“如果房价继续疯涨,民怨变成民怒,那就不是地产泡沫破裂那么简单了。不自律,必自毙。”cskun1989 蔡慎坤

免责声明:版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处,还望谅解,如原创作者看到,欢迎联系“中国资本联盟”认领(可发邮至:cacnorg@163.com或直接在公众号留言),如觉侵权,敬请通知“中国资本联盟”我们会在第一时间删除。谢谢!平台微信公众账号:CACNORG。(投稿、商务合作、各金融资本机构人员招聘信息(要求合法正规金融资本机构、招聘信息要全面真实、平台免费发送。)发送邮箱:cacnorg@163.com

 

更多金融资本资讯,案例、法规、分析、干货、PE/VCIPO、并购重组、银行、证券、信托、债市、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、融资租赁、小贷、保险、财富管理、互联网金融、创业孵化等,学习、交流,尽在《华夏资本联盟》官网:www.ccuorg.com(投稿、商务合作、各金融资本机构人员招聘信息(要求合法正规金融资本机构、招聘信息要全面真实、官网免费刊登。)发送邮箱:ccuorg@163.com)敬请点击“阅读原文”链接,精彩无限……


本站仅按申请收录文章,版权归原作者所有
如若侵权,请联系本站删除
觉得不错,分享给更多人看到