谢百三生前豪言:轻率卖房者,死无葬身之地!

中国资本联盟 2016-10-05

复旦大学管理学院教授、博士生导师、著名的金融证券专家谢百三10月2日凌晨在上海新华医院鼻咽癌转移不幸离世,享年68岁。

除了谈股市,谢教授也发表了很多关于楼市、房价的言论,很多都令人警醒。凤凰财经整理了谢教授曾经发表的关于房市的评述,供读者朋友们参考。

一、轻率卖房者,会死无葬身之地!

七年前,表弟要把杭州西湖边(八分钟自行距离)的138万元的政府动迁房(额度),以148万卖掉;由平安银行杭州支行一位副行长(我的研究生)请客,我们在美丽的西子湖畔,请他们全家吃了2000元的晚饭;副行长的年轻妻子是房地产公司的销售员,为他们分析:“这里是风水宝地啊!西湖是中国最美的地方啊!”晚上10点多了,我把表弟媳拉到一边,劝她,一定要买下来,钱不够,银行贷款(已有80万现金);这是你们给子孙后代留下的最重要最珍贵最后一块金砖!他们只是听着,不做声。一周后,他们从杭州发短信来:“148万卖了,否则借款要还一辈子。”我说房子会涨价啊!他们说,温总理说了,房价一定会调到老百姓能承受的价格。(唉!怎么会这样)现在此房已涨到380多万,夫妻俩悔得不敢骑车从此经过。

另一对夫妻,男:77级哈尔滨军事工程大学毕业;女:上海交大77级毕业,是我的好朋友。

5年以前,丈夫要卖房,而且不是余房,是自己住的唯一的房,他怎么算,感觉把房卖掉可得300多万,买银行理财产品百分之五,年十几万收益,而租一间同样大小的房,租金仅4000元,一年5万元,可净挣10万元。他这么想也这么干,要把最后自住的房也卖了。妻子硬带他来复旦大学找我,晚上9:00了,刚上完课,我力劝他别这么做,并严厉劝他,你把最后的房卖了,子孙后代会看不起你,房租年年会涨,你会死无葬身之地的。完全听不进去,而且非常生气和反感!后来到底把房卖了。相信他现在已后悔不迭了!

二、后悔当年没借钱买房

总有人把中国房价波动与日本相比——从1970年到1990年的20年间,日本房地产从10万元一套房涨到110万一套;从1990年到2012年,房价又从110万跌到20万。

但两者没有可比性。中国房地产与上世纪日本有4点不同,首先是人口情况不同。日本人口几乎不增长,而中国人口现在每年增加640万;第二个不同是农村城镇化,日本早就完成了,中国还在进行中;第三个不同,中国货币发得实在太快了,这种情况下涨价的都是不可再生的商品;第四,日本没有“土地财政”而中国有。

上海、北京这样的城市,要比照的是国际化城市。纽约、伦敦、巴黎,房价都比北京、上海贵一倍以上。所以,(房价)到底怎么样,我们打个问号。我自己的买房经历:在上海买的是5000元一平方米,北京是1万元一平方米,迄今都涨了七八倍。最大错误是当时没借钱买房,现在没考虑卖房。

三、上海一套房,涨幅超过很多人一生的积蓄

上海某友人2000年买的一套房,175㎡,63万元(四房2厅)16年来,一直在涨,当时和香港博士生一起来看,他说:在香港这个房要400-500万元(折成人民币);最近一问,竟已涨到1000-1100万元了。怎么回事:原来是学区房,全区最好的幼儿园、小学、中学都在这里。(调查了一下,美国学区房也贵。)北京华清嘉园的学区房也是40万涨到400万了。而这种涨价、增值的收益(一套房挣了1000万),确实是广东很多朋友一生积蓄也存不到的。

四、上海正向东京看齐,人口将上3000万

中国人终于明白了,超大城市比普通大城市好,几十所大学,十多条地铁、高速公路,智慧人群,众多的中小学、医院、超市、商场;很多优质资源集中在超大城市中。可最大限度发挥作用,最充分利用资源,边际效益的“递增”都是超大城市最好!日本一亿多人口;超大城市东京人口达到3800万。(2015年数据显示:东京人口3800万(高居世界第一),上海人口2347万(世界第三))中国13.7亿人口,上海最终人口一定会追上东京。

这房地产就很难跌啊!

五、房价上涨有九大原因

北京、上海、广州、深圳的房地产价格,在各地政府限购等强硬政策下,终于涨幅收窄了,但依旧坚挺,居高不下。而厦门苏州南京、合肥等城市补涨了很多,称为新几小龙。

房价上涨有九大原因,只要这些原因不去除,上涨的趋势难以改变;最主要的有几条:农村城镇化,农村人口进城,大学生大量留城,广义货币增长快,“土地财政”;超大城市方针既定;大城市的优质资源丰厚,工资收入高等。

从1949年到朱镕基退休时的12万亿M2(现金加活期的存款加定期存款)(51年);但现在已160多万亿;翻了10多倍(仅13年)。请记住,当大量货币到来时,并不是什么都涨;主要涨的是亿万百姓必须的,又不可再生的如一线城市的房地产、车位,(另外黄金、古董、纪念邮票等也可,但平均涨幅仍不如一线城市房产。)

北京有88所大学,上海有76所大学,每年毕业生40-50万大学生、研究生;复旦经院几年前有个金融研究生班,毕业2年后一追访,200个同学全部留上海工作了。上海真好,比北京空气好,18条地铁、轻轨,拥挤之处有地下隧道,还有多座跨黄浦江大桥。500多医院、500多中学、大量超市。生活非常方便,网上购物,叫外卖,很快。社会治安也好,上海公安是全国力量最强的之一。最重要的是上海人才济济,最好的高智商,知识博大精深、思想敏锐、视野开阔的一些精英云集上海。

这又给很多人有了学习的好老师,好机会。

北广深也是吧。深圳是无地建房了,供不应求。

继而涨起的厦门、苏州、南京、合肥也如此。现在看长沙、成都房价真便宜啊!(我从不反对人们买房。)长沙7000-8000一平米,人们购房压力小了,但依然热爱生活,如爱吃鱼:“饭怕鱼”味道真好。保不住,什么时候也涨了,该买则买啊!

六、房价上涨是货币现象

1、M2从朱总理2003年的12万亿到前总理退休93万亿,到现在150万亿,十多倍,一线城市房价涨10多倍。

2、当大量货币到来时,它不会集中到产能过剩行业(中国90%以上),必涌入人民刚需的不可再生的房地产中。如果强制不让它进入,它可能会压下葫芦起了瓢,引发全国全面的CPI上涨——即“恶性通货膨胀”,哪个伤害小一些呢?

3、广义货币除以GDP,即M2/GDP,美国一直不到100%,中国是150万亿/68万亿=200%多,这到底怎么回事?这种情况下,房价会不涨吗?还倒过来征房产税?合理吗?

七、70年土地使用权再征房地产税,等于一只羊身上剥两次皮

交了70年高额土地使用费再征西方房地产税,等于一只羊身上剥两次皮,税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓,再分70年一年年交西方式房地产税啊!

讲理吗?另外,谁推高了房价?13.7亿国人?不是,是央行大发货币,朱镕基总理退休2003年,M2约为12万一13万亿,(1949起51年),现在仅13年为149万亿,10多倍,M2除以GDp为百分之200多,美国始终不到百分之100。大量货币到来,又百分之95是产能过剩,货币就往大城市房地产中钻,推高了房价。

(朱总理管经济十多年,房价不涨,复旦大学附近房价始终3800一约4000元一平米,货币管住了啊),一边央行大发货币,一边房价推高,一边财政部部长又要征税,何等如意算盘。如果把中国经济推向日本失去的20年,谁担当得起?相信️一定是前几年上海重庆的房产税,名存实亡,或北京的增值税,导致很多很多家庭假离婚,以失败而告终一幕的重演。

请记住,古今中外,货币财政税收部门不一定都对,干错事的多的是,新朝时王莽多次币制改革,法国雨果时的门窗税,都使人民恨之入骨。雨果讲,门窗税是对人民的空气阳光征税,是恶税。搞得成千成万人民假离婚的税是良税吗?中国老百姓不是西方国家的良民,收入低,挣点钱,给小孩买个房不容易,你有政策,我有对策,你是共产党我是八路军,你要征房地产税几万,几十万,我假离婚几十元,再非法同居。

八、征房产税是大趋势吗?中国的地王,土地使用费也是大趋势吗?

世界多数国家征收房产税(物业税),但他们有征70年的土地使用费吗?前已讲过,北京郊区大兴县小产权房价格始终与北京市区的大产权房价差10倍(6000元与6万元之比);浙江肖山临浦浦阳的农民60万的小别墅在上海可卖1000-1500万;

这么大的差价,什么原因?大城市卖房6-10万元/平米时,征过70年土地使用费,一下子房子卖到1000万了;百姓要分30年还债,美英德欧有此做法吗?把70年的土地使用费还给我们,60万一套上海别墅,每年交6000元(1%);10年6万元,100年60万元;也才120万元啊!现在要花千万买啊!

这70年巨额土地费收过了,再来个世界大趋势,征房产税,合理吗?现在北京、上海、广州、深圳、南京、合肥、苏州、厦门房产都很贵了,其中就有70年的土地使用费在起作用。总之,一只羊身上想剥几张皮呢?

房产税在国外大多是对房产及房产下边的土地征税;我国的土地是70年租来的,可以同日而语吗?

九、开征房产税,一定会发生中国老百姓大量假离婚

现实生活中,假离婚已大量存在。我自己身边人就发生过多起。5年前,一对教师夫妻,男41岁,女36岁;为了买新房,不交房产税,坚决离婚。房归女方,男方又买了一套。半年后又复婚了(你不能禁止人民这么干吧),现在两套房跟着上海房市大涨,春风得意的很。你有政策,百姓有对策啊!

另有上交所一男员工,为了房产税与妻子假离婚,两房均归女方所有,结果女方不肯复婚了,男的气啊!一桌子吃饭的人,我们劝了他半天。活该。但多数是复婚的。你能禁止人民离婚吗?昨天还吵得要动刀子相拼了,三个月后想想,到底“一夜夫妻百日恩”,还是复婚吧。

交税一交就是几十万,如北京华清嘉园2005年一万元每平米买的40平米的房子,40万。现在学区房涨到440万了,差价400万,交20%,就是80万税。如果假离婚,夫与妻一人一套,就成了满5年,唯一房产了;除了神经病,不避税的人根本没有:雷锋、焦裕禄、孔繁森再世都会来避税,不能说我们不诚实,是你的房产税不合国情,荒唐荒唐荒唐啊!愧对百万人民假离婚;我们不惭愧吗?真征房产税,假离婚会更多,一家二胎啊,要准备三套房!10年、20年前不买房的人,对子女造成的伤害是致命的,是灾难性的。他们现在恋爱结婚极其困难。前车之鉴,后车之师。年青的夫妻能够不引以为戒吗?是交20年的房产税呢,还是假离婚避税呢。

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